<strong>Председатель ассоциации ТСЖ
Валерий Сучков.

Право на землю есть у каждого, кто живет не только в частном, но даже и в многоквартирном доме. Только вот почему-то оформление этих прав в нашем городе затягивается порой, на наш взгляд, преступно, допускаются произвол в застройке придомовых территорий, постоянные столкновения жителей и застройщиков-инвесторов. Редакция не успевает реагировать на обращения читателей. Нервотрепка, обман, мошенничество, потеря последних сбережений – это далеко не весь перечень ущерба, возникающего от повсеместной незаконной практики уплотнения застройки. В очередной раз на эту проблему обращает внимание не только читателей, но и главы города председатель ассоциации ТСЖ, президент института гражданского общества Валерий СУЧКОВ.</strong>

<strong>Главе города Сочи В.Н. Афанасенкову,
8 сентября 2008 года.

"О формировании земельных участков многоквартирных домов"

ОТКРЫТОЕ ОБРАЩЕНИЕ</strong>

"Уважаемый Владимир Николаевич!

В нашем с Вами олимпийском городе администрация города отказывается признавать собственников квартир законными собственниками земельных участков многоквартирных домов. Недопустимо затягивает либо вовсе отказывает собственникам в формировании (упорядочении границ) своих земельных участков. Даже в тех домах, где жители взялись за управление своими квартирами, создали ТСЖ и направили в администрацию соответствующее заявление, ждут по нескольку лет. А жителям многоквартирных домов, расположенных на так называемых федеральных землях, отказывают совсем. Сочинская администрация считает, что установлением границ на федеральных землях должны заниматься федеральные органы власти.
Как следствие, из 7 тысяч многоквартирных домов в Сочи за 4 года восстановлены границы только 5 % домов.
Город теряет плату за землю, значит, часть своих доходов. Одновременно, пользуясь отсутствием границ придомовых территорий, чиновники "садят" очередную высотку, индивидуальный дом, гараж, магазин между домами. Тривиально воруют у жителей самое ценное, что у них есть, – землю, на которой стоит их дом. Свое вредительство прикрывают несовершенством федерального законодательства. Мол, мы бы рады землю отдать, только вот закон не позволяет муниципальным органам власти формировать земельные участки из состава федеральных земель. И Вы как руководитель муниципальной корпорации чиновников их в этом поддерживаете, принимая на себя всю ответственность за лишение тысяч сочинцев законных прав на свою землю.
Объяснимся детально.
Земельный участок многоквартирного дома – неотъемлемая, неотчуждаемая часть общего имущества многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Не бывает объекта недвижимости без земли. Любой объект недвижимости, в том числе многоквартирный дом, начинается с отвода земельного участка. И после того как участок для строительства дома отвели, он уже не может "куда-то потеряться" либо оставаться в собственности федеральных или муниципальных чиновников. Приобретая право собственности на квартиру, собственник этой квартиры одновременно приобретает право собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая и право собственности на земельный участок (п. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Именно поэтому статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" констатирует: с момента кадастрового учета (а не регистрации права) земельный участок многоквартирного дома переходит (а не передается!) в общую собственность собственников квартир многоквартирного дома. Не нужно передавать землю ее законным собственникам и второй раз регистрировать право на участок, которое возникло одновременно с правом собственности на квартиру.
Что такое "формирование земельного участка"?
Этот термин означает упорядочение (т.е. восстановление) существующего земельного участка. Один раз отвели (обозначили на местности), вынесли постановление об отводе (описали, вычленили из состава других земель) – создали участок в качестве индивидуально определенной вещи. И в дальнейшем те, кто произвел отвод (муниципальная власть), обязан хранить все данные о действующем землеотводе вечно, по крайней мере, до тех пор, пока существует строение на этом участке. Учет границ, площади участков отражался в Поземельной книге, землеустроительном деле. В начале девяностых – ввели понятие "кадастровый учет".
И вдруг обнаружилось – нет в Сочи, как, между прочим, и во многих других городах России, сведений о границах и размерах земельных участков многоквартирных домов. Муниципальные чиновники "потеряли" все сведения, похоронили архивы земельных комитетов, не провели кадастровый учет существующих землеотводов. А в данных техпаспорта (в инвентарных делах) – это только оперативно сложившиеся, но никак не документальные сведения о достоверных границах закономерного участка.
И когда это обнаружилось, наши законодатели (Госдума, Совет Федерации) ничего лучшего придумать не могли – приняли закон, по которому обязанность восстановления границ и площади земельных участков многоквартирных домов (обязанность устранить допущенную халатность) возложили не на виновных в этом чиновников, а на потерпевших от бездействия и халатности чиновников жителей многоквартирных домов. Спасение утопающих – дело рук самих утопающих!
Пункт 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" предусматривает: "В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован (не имеет кадастрового учета границ) на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти (в городах федерального подчинения – Питер и Москва) или органы местного самоуправления с заявлением о формировании (упорядочении ранее выделенного) земельного участка". Получив такое заявление, администрация города обязана за счет бюджетных средств (денег налогоплательщиков) восстановить границы и уточнить площадь ранее отведенного при строительстве дома участка. В основу расчета нормативного размера участка принимается размер земельной доли, принятой по действующему на момент отвода (год строительства дома) нормативу (СНиПу). Что лишний раз свидетельствует – нет нового отвода! Формирование участка – это не новое его создание, это восстановление уже существующего в ранее отведенных границах. Не нужно участок передавать собственникам квартир, он уже их собственность независимо от того, на чьей земле он расположен! Не нужно совершать и оформлять новую сделку с участком и регистрировать переход права.
В нашем распущенном городе, не считаясь с правами собственников многоквартирного дома, многие предприятия открыто захватили земельные участки придомовых территорий (украли у жителей!) и даже поставили их на кадастровый учет, "растворив" в массиве других своих земель. А муниципальная власть, не желая связываться с федералами и открыто пасуя перед ними, отказывается признавать воровство придомовых воровством – восстанавливать участки в ранее отведенных границах, требовать признания незаконными действия федералов.
Так, жители дома 20/2 по ул. Голубые Дали третий год не могут "отбить" свой участок у сочинского теруправления федеральным имуществом. В этом 120-квартирном доме только 8 квартир остались неприватизированными. Остальные – собственность жителей. Но администрация отказывается формировать эту придомовую, считая это обязанностью федералов. Это не мешает главе Адлерского района Е. Пивню командовать частной (федеральной?) землей. Нет границ – нет участка, считает он. И на детской площадке этой придомовой территории выделяет сотку земли для размещения частной ветлечебницы.
И сколько таких воровских решений в нашем с вами олимпийском городе, многоуважаемый Владимир Николаевич? Быть может, пора, наконец, признать собственников квартир многоквартирных домов в нашем городе законными собственниками своей земли и начать выполнять требования закона о формировании придомовых территорий независимо от того, есть ли в доме муниципальные квартиры и на какой земле этот дом расположен?
Согласно ст. 6 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" организация застроенных территорий возможна только при установлении границ действующих землеотводов, "если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий".
Но в нашем порочном городе забыли, что такое проект межевания!
Уже и судебная практика по России свидетельствует: сначала проведите межевание застроенных территорий, определите (сформируйте) границы придомовых и только после этого решайте, можно или нельзя свободную землю отвести под гараж, например, не ущемляя права собственников смежных придомовых территорий.
Так решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 26.06.2007 г. по делу №2-737 по заявлению Задерновского Е.В. признано незаконным постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2005 года №1444 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: Московский район, пр. Юрия Гагарина, уч. 1". Основание: оспариваемым постановлением могли быть нарушены права заявителя как собственника квартиры, расположенной в многоквартирном доме, т.к. постановление Правительства Санкт-Петербурга принято в отсутствие проекта межевания и решения об отводе участка под новое строительство, что могло привести к уменьшению площади существующей придомовой территории".
И только в нашем внезаконном городе все продолжается практика уплотненной застройки, отвода земельных участков в существующей застройке без проекта планировки и проекта межевания – формирования земельных участков многоквартирных домов.
Давайте это прекратим! Сделайте так, чтобы с Вашим именем у сочинцев были связаны перемены в городе, достойные олимпийского Сочи".