Вместо помощи жителей ветхих домов грабят. Только активность собственников жилья остановит чиновничий произвол

Государство проявляет заботу
Федеральной подпрограммой "Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилого фонда", входящей в состав федеральной программы "Жилище" на 2002-2010 гг., предусмотрена полная ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда до 2010 года. Программа зафиксировала в Краснодарском крае по состоянию на 2000 г. 900,5 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилья. Треть его – 270,5 тыс. – расположена в Сочи. При этом 75% сосредоточено в центральной части города, на золотой земле.
Программа ликвидации ветхого жилья предусматривает целый ряд мер социальной и даже финансовой помощи жителям убогих лачуг. Обязывает администрацию города сформировать концепцию градостроительного и социально-экономического развития территорий сосредоточения ветхого жилья в соответствии с установленными зонами жилищного строительства и правилами застройки и землепользования (которых в Сочи нет, и неизвестно когда будут). Разработать правовые и методологические механизмы переселения граждан. Принять адресную ежегодную программу переселения граждан. Такая программа должна содержать "Перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 г. аварийными и подлежащими сносу...". Очевидно, что для составления адресной программы необходимо как минимум произвести обследование ветхого фонда и принять соответствующее решение на городском уровне.
Как известно, кроме этой программы, недавно регионы и города начали борьбу за средства Фонда содействия ЖКХ, где 40% средств предусмотрены на ликвидацию ветхого фонда. Сочи получил полное право претендовать на федеральные деньги.
По закону нужно признавать дом аварийным, опасным для проживания, выносить постановление о сносе, параллельно предлагать собственникам ветхих домов произвести реконструкцию своего строения. И только в случае отказа – о сносе. Это первый законный вариант. Второй – принять программу комплексной реконструкции жилого квартала. При этом механизм предоставления земельных участков для строительства нового жилья на месте сносимого только один – открытый конкурс.

У наших чиновников свой подход
Администрация Сочи не желает исполнять законы и программы. Нет никакого планового, системного обследования ветхих домов на предмет их аварийности, не создано программ, как и в случае с капитальным ремонтом. Администрация предпочитает работать за рамками закона. Чиновники под прикрытием отдельных депутатов предпочитают самостоятельно распоряжаться чужой недвижимостью. Они сами готовы заплатить за право и дальше распределять землю собственников ветхих домов. Каждый земельный участок под ветхим домом отправляется на продажу через процедуру публичных слушаний и изменение условий использования участка.
Управление программ городского развития проводит некий свой, закрытый, конкурс по прямому распределению земельных участков ветхих домов и заключает "инвестиционный договор" о содействии инвестору в сносе чужого дома. А если инвестор попросит, вступает в работу межведомственная комиссия, депутаты признают чужое строение опасным для проживания, подлежащим сносу, допускают изменения разрешенного использования земельного участка.
Те средства, которые инвестор мог бы заплатить собственникам жилья, прикарманивает наше организованное сообщество чиновников. Заплатив столько, сколько скажут в администрации за право использования земельного участка, инвестор экономит на собственниках жилья, бабушках-старушках. Жгут жилье, вырубают газ, отключают воду, запугивают принудительным сносом, выселяют через суд...
До сих пор никому не известно, на какие цели расходуется часть денег инвесторов, поступающих в город официально за выделение участков. Депутаты год пытаются получить вразумительные сведения от чиновников – в ответ одни отписки.

Как оно есть
Собственники ветхого 10-квартирного дома №9 по ул. Депутатской (рядом с "Патэрсоном" на Светлане) узнали о намерении администрации города снести их дом только тогда, когда пришли инвесторы. Администрация города, как водится, вступила в сговор с группой частных инвесторов за спиной у собственников дома: договорились разрушить их дом, завладеть их земельным участком и на месте домика в 200 кв.м построить коммерческую высотку в 8500 кв. м – в 41 раз большей по площади. Все тайно, по-воровски, без документации о планировке территории: проекта планировки, проекта межевания, градостроительного плана участка. Но прежде чем "продать" окончательно, жителей ограбили, уменьшив долю собственников квартир в праве собственности на придомовой земельный участок.
Сначала глава района под видом пристройки к квартире № 10 дома №9 по ул. Депутатской, вопреки отсутствию разрешительных документов на строение, издал постановление "признать правомерным" отдельно стоящий двухэтажный особнячок в 245 кв. м на территории участка дома. В то время как площадь всего многоквартирного дома 209 кв. м! При этом не спрашивалось согласие собственников квартир на отчуждение земельного участка под этой "пристройкой".
Дальше – больше. Через суд, даже не пригласив на суд остальных владельцев дома, узаконили еще одно самовольное строение – собственника квартиры № 6 – площадью 81,8 кв. м. Тем самым доля двух "самовольщиков" из квартир №10 и №6 увеличилась, а, соответственно, доля остальных собственников квартир в земельном участке уменьшилась более чем в 2 раза. В результате этих манипуляций люди лишились части законного земельного участка. Стоимость украденной у простых жителей собственности – сотни тысяч долларов! А когда возмущенные жители обратились в прокуратуру с заявлением о преступлении – караул, ограбили! – межведомственная комиссия района срочно приняла решение о сносе дома. Собственников дома и земельного участка также не известили о заседании комиссии, несмотря на то что "Положение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" предусматривает участие собственника с правом совещательного голоса. Прокурор же молчит.

Что делать?
Если бы чиновники не вмешивались, жители дома на Депутатской могли бы получить с инвестора рыночную стоимость своей земли. Ведь цена сноса – стоимость земельного участка, закрепленного за домовладением. А это не один миллион в иностранной валюте. Что же на самом деле могут противопоставить потенциальные жертвы ветхих домов угрозе воровства земельных участков? Как получить реальную цену своей земли и свести до минимума долю чиновников?
Земельный участок многоквартирного дома входит в состав общего имущества и является собственностью жителей (собственников квартир) в качестве приложения к квартире. А после формирования – установления границ и кадастрового учета – переходит в собственность. Именно поэтому права на земельный участок возникают не после государственной регистрации права, а одновременно с правом собственности на квартиру в многоквартирном доме.
По нашим законам при сносе дома собственникам полагается равноценная компенсация по рыночной стоимости квартиры и земли под домом. При эдаком разгуле аппетитов чиновников не имеет смысла ждать от них милости. Упреждая действия чиновников, жителям необходимо взять инициативу в свои руки. Необходимо срочно регистрировать право собственности на земельные участки под многоквартирными домами. Принимать решение общим собранием жильцов о сносе дома (статьи 44 и 46 Жилищного кодекса РФ) и самостоятельно вести переговоры с инвестором, получая должную цену за свою собственность. Произвол чиновников может остановить только активность самих жителей.