Доля ипотечных кредитов на российском рынке жилья увеличилась примерно в 2 раза – с 3,5% в 2005 году до почти 9% в 2006 году. Ежеквартально количество ипотечных кредитов увеличивалось на 30%. Некоторые специалисты прогнозируют бум ипотечного кредитования. Лидируют в списках москвичи и жители Московской области. На них приходится примерно третья часть всех выданных кредитов. Это наиболее активные люди, которые не боятся жить в долг и которые зарабатывают хорошие деньги. Противоположная ситуация сложилась в Сочи. Для жителей олимпийской столицы после последнего взвинчивания цен на землю ипотека оказалось просто неподъемной.
Ипотека сочинцам недоступна
Молодые сочинские семьи, с недавних пор имеющие основания для получения кредита по целевым программам и значившиеся в списках после 4 июля, уже лишились своих привилегий на оформление ипотеки, им остается дожидаться перемен на рынке недвижимости. Как ни удивительно, но в таких условиях наблюдается рост ипотечного кредитования в Сочи. Ипотеку в городе оформляют жители разных российских регионов, в основном из Москвы, Санкт-Петербурга и крупных северных городов. Квартиры в новостройках приобретают они же. Сочинцам практически первичное жильё недоступно. Надежды на то, что цены когда-нибудь снизятся, нет никаких шансов. Сейчас на рынке сочинской недвижимости спрос явно превышает предложение. По оценкам Росстроя, для нормального жилищного самочувствия страны необходимо ежегодно вводить как минимум 1 квадратный метр жилья на душу населения. Даже если (как планируется к 2010 году) ввести 80 миллионов квадратных метров жилья в стране, то в Сочи это не изменит ситуацию, так как привлекательность города только возрастает, а люди все больше зарабатывают.
Притяжению к городу настолько велико, что даже военные пенсионеры с сертификатами на приобретение жилья выбирают Сочи, в котором вынуждены снимать квартиру вместо покупки дома на равнинной местности в районных центрах Краснодарского края. Кстати, ипотека на Кубани работает на жителей Краснодарского края и набирает темпы, так как цены на недвижимость не растут скачками и не столь высоки, как в Сочи, к тому же заработные платы превышают сочинские. Расчет в ипотечном кредитовании простой: заемщик из своего дохода платит 50 % ежемесячно. Сумму кредита разделить на 240 платежей, которые нужно сделать в течение 20 лет.
Конкуренция
на ипотечном рынке недостаточно высока
Сегодня в Сочи много кредитных организаций. И все же их процентные ставки не снижаются, как хотелось бы заемщикам. Уже свыше 15 лет крупные московские банки держат ставки на уровне 12%. Сбербанк немного больше. По оценкам международных специалистов, российский финансовый рынок сегодня – один из самых быстрорастущих. Нигде в мире до 2015 года доходы банков не будут расти так стремительно, как в России. Средние темпы прироста их доходов на предстоящие 10 лет, по оценкам экспертов, будут составлять примерно 15-20%, то есть втрое больше среднемирового. И одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения, в частности ипотечного кредитования. К тому же в ближайшие три года ипотека снизится на несколько процентов! Такой прогноз дают аналитики инвестбанка "Траст". Они подготовили исследование "Знакомьтесь – российская ипотека". Ожидания первого вице-премьера Дмитрия Медведева более оптимистичны. По его мнению, через полтора-два года ставка по ипотечным кредитам уже приблизится к 8% и в дальнейшем будет только снижаться. Скептически оценивают прогнозы "Траста" и аналитики "Ренессанс Капитала". В этом банке считают, что законодательство об ипотечных бумагах не добавляет инвесторам уверенности в них как в долговом инструменте. Без устранения этого препятствия говорить о высоких объемах не приходится.
Евгений Ясин, научный руководитель Высшей школы экономики, считает, что удорожание жилья подрывает идею развития ипотеки. "При таком темпе роста цен на жилье ипотека подавляющему большинству граждан становится недоступной. Рынок недвижимости сейчас монополизирован как никакой другой, поэтому он неуправляем и скачки цен непредсказуемы. Также это связано со складывающейся общей конструкцией экономики – недвижимость стала лучшим видом инвестирования. Почему инвестиции в ценные бумаги промышленных групп не являются более эффективным вложением? Необходимо развивать институциональные инвестиции, то есть вложения в доступное жилье, я эти вклады называю институциональными, потому что они действительно важны для развития общества, вот чем должно заниматься государство".
Надежды сочинцев на ипотеку
Как сообщил ДС Алексей Гордеев, председатель комитета экономики и прогнозирования администрации г. Сочи, власти готовят проекты для обеспечения жителей доступным жильем. "Над этим сейчас работает большинство подразделений администрации. Доступность возникает за счет комплексной застройки. Это будет большой микрорайон. Чтобы удешевить проект, строительство развернется за пределами Центрального района. К земле будет применен макроподход – вариант создания жилищного кооператива и связанная система кредитования, то есть долевое строительство (когда квартира продается на ранних стадиях и застройщик не привлекает кредитные ресурсы под высокие проценты, а осуществляет строительство за счет денег будущих владельцев квартир). Этот самый правильный путь позволяет добиться наибольшего удешевления. Также проекты позволяют привлекать субсидии из разных уровней бюджета, что в итоге повлияет на стоимость".
ДС представляет читателям опыт по работе ипотеки. Так, московские власти уже нацелены возродить забытый формат жилья – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
В рамках работы по проекту "Доступное жилье" члены ЖСК, а именно очередники, будут приобретать квартиры по себестоимости – 30-35 тыс. рублей за квадратный метр, что на сегодняшний день в четыре раза дешевле рыночной цены. О такой реализации проекта "Доступное жилье" сообщил зам. главы департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николай Федосеев:
– Фактически это возрождение старых советских ЖСК в новых экономических условиях. Отличие новой системы от старого варианта в том, что мы не планируем дотировать строительство, как это было раньше. Раньше ведь человек с рассрочкой на 25 лет вносил 30% стоимости, а остальные 70% средств вкладывало государство. Сейчас эта функция предоставления рассрочки будет передана коммерческим банкам, а дотация государства будет замещена ипотечными кредитами банков. Право вступать в эти кооперативы получат москвичи, проживающие в Москве не менее десяти лет и не обеспеченные площадью по нормам, то есть на которых приходится не более 10 кв. м на человека. Первоначально речь идет о четырех домах, это около 1000 квартир в районе Щербинка. В случае с ЖСК бюджетные деньги мы планируем вкладывать только в разработку проектно-сметной и исходно-разрешительной документации. Далее все финансирование будет осуществляться за счет ЖСК. Не секрет, что последние лет 15 приоритет в распределении земли был в пользу коммерческих застройщиков. Земля выставлялась на инвестиционные торги. С одной стороны, городу это было выгодно – получали много и денег, и площади от таких коммерческих инвесторов. Но постепенно выявилась обратная сторона медали. Свободные от обременений участки, пригодные для жилищного строительства, исчерпываются. С другой стороны, очень много квартир в коммерческих новостройках приобретается не москвичами, а коммерческими инвесторами, то есть теми людьми, которые покупают их для перепродажи, а не для проживания. Но у города есть задача обеспечить очередников и сократить срок ожидания в очереди. Теперь за счет сокращения коммерческого строительства мы будем увеличивать городской заказ. В первую очередь мы предложим эту схему очередникам более ранних лет постановки на учет, например до 2000 года.
Наталья Скороходова.
ДС приглашает банки участвовать в диалоге с читателем на тему ипотечного кредитования. Как показал опрос, сочинцам не совсем понятен механизм кредитования и по этому поводу возникают недоверие и опасения.
