<strong>Домоуправ всегда прав? Далеко не всегда. Как бороться собственнику за свои права

Татьяна Фомина.

Поток жалоб от жителей в редакцию на неправомерное взимание платы за содержание и текущий ремонт, выставляемой сочинскими РЭО, не прекращается. За последнюю неделю страсти накалились и, возможно, достигли своего апогея. Мы продолжаем поиски истины. На этот раз нас консультирует начальник управления цен и тарифов городской администрации Владимир ТАРАН, за подписью которого мы давали расшифровку себестоимости содержания и текущего ремонта муниципального жилого фонда в прошлом номере.</strong>

КАК ПОЯСНИЛ Владимир Таран, хотя решение городского Собрания правомочно, оно не имеет юридической силы в части оплаты за 1 м. кв. общей площади квартиры с момента выхода в свет Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г. Разъяснения по применению этого постановления изложены в письме Минрегионразвития РФ от 12.10.2006 г. № 9555-РМ107 "Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491".
Цитируем письмо:
"Постановлением признаны утратившими силу Постановления Правительства РФ от 17.02.2004 №89 и от 30.07.2004 №392. В связи с этим утрачивают силу установленные указанными актами требования:
– о порядке установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих цен и тарифов (в частности, о регулируемой деятельности, регулирующих органах, принципах и методах установления цен и тарифов, об анализе их экономической обоснованности, о возможности установления отдельных цен на вывоз бытовых отходов, содержания придомовой территории, технического обслуживания лифтов и приборов учета);
– о перечне работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, и примерном перечне услуг, связанных с содержанием жилья…
В соответствии со статьями 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса РФ и п.17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением, размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ в многоквартирном доме…
В соответствии с п. 34 Правил в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА, проводимого в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6.02.2006 №75, равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для конкретного многоквартирного дома.
Исходя из изложенного, установление органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения до проведения открытого конкурса является незаконным".
Как пояснили ДС в управлении цен и тарифов, далеко не все многоквартирные дома Сочи выбрали способ управления. Такие дома выставлены сейчас на конкурс. Открытый конкурс среди управляющих компаний на содержание и обслуживание этих домов сейчас проводится администрацией и должен завершиться по закону к 1 мая 2008 г. Для каждого типа таких многоквартирных домов уже подготовлены перечень, объемы и расчеты на оказание услуг по содержанию и ремонту. Выигравшие конкурс УК будут обслуживать дома согласно условиям конкурса, заключив с жителями договоры на срок не менее года. Если жителей не устроят плата, объемы и качество услуг, они смогут в соответствии с "ПРАВИЛАМИ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, измененить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, или через год разорвать договорные отношения и выбрать для своего дома способ управления, и нанять при необходимости иную УК. Возможно, к тому времени на рынке жилищно-коммунальных услуг уже появится альтернатива существующим РЭО. Пока же участниками конкурса выступают именно они. Уж что имеем, то имеем пока.
Те же тарифы, что ранее утверждало решение ГСС №15 (по 6,41 руб. с квадратного метра жилья), могут продолжать действовать только в случае, если при выборе и реализации собственниками помещений способа управления многоквартирным домом этот тариф был принят на общем собрании, записан в его протокол и обозначен в договоре, заключенном между собственником помещений и УК.
– Главная же беда нашего города, да и не только нашего, заключается в том, что даже те собственники помещений домов, что выбрали способ управления и вступили в договорные отношения с управляющими организациями, представленными нашими РЭО, не имеют на них никаких рычагов влияния, – разъясняет Владимир Таран. – Предлагаем взглянуть еще раз на те договоры, что были подписаны между собственниками и управляющими организациями. Ни в одном из них вы не обнаружите ни одной цифры по объемам и плате за услуги по содержанию дома. Эти договоры, где отсутствует цена услуги, с юридической точки зрения, ничтожны. Все действия РЭО, что они пытаются предпринять в настоящий момент по начислениям отдельной строкой платы за электроэнергию мест общего пользования, ВДГО и проч., незаконны, если они не оговорены договором.
Итак, для того чтобы разрешить вопрос – за что платить, а за что не платить, собственники помещений должны взять типовые ДОГОВОРЫ С ПРИЛОЖЕНИЯМИ либо на сайте газеты www.bs-sochi.ru, либо в кабинете №15 городской администрации в управлении цен и тарифов, которое выражает готовность проконсультировать собственников помещений по всем профильным вопросам. Инициативная группа дома может согласно этим образцам заключить свои собственные договоры с управляющими организациями, в том числе и с учетом их предложений. Следует отметить, что договор, согласно ст. 162 ЖК РФ, должен содержать принципиально важные для собственников положения:
– состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
– перечень услуг и работ по содержанию и общему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг (например, так всех волнующая электроэнергия МОП), которые возьмется предоставлять управляющая организация;
– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
– Можно сколь угодно долго рассуждать о неправомерности действий РЭО, но пока не будет у собственника на руках такого подробного и обстоятельного договора с конкретными обоснованными ценами на услуги, ни о какой прозрачности и ясности в отношениях собственников жилья с управляющими организациями не появится, – считает Владимир Таран. – Как показывает практика, сами РЭО не заинтересованы в заключении подобных договоров. И собственники помещений, жители, должны взять инициативу в свои руки, и причем повсеместно. Другого законного способа заставить отвечать управляющие организации по договорным обязательствам и предоставлять качественные услуги в срок у собственников помещений нет.
Но что же делать сейчас тем, у кого нет договоров с управляющими организациями или договоры есть, но стоимость услуги не прописана? Что делать с теми квитанциями, что приходят собственникам помещений?
– Если в договорах, заключенных между РЭО и собственниками многоквартирного дома, размер стоимости той или иной услуги отсутствует, то статьи 307 и 420 Гражданского кодекса РФ указывают на отсутствие обязательств и у собственников помещений по оплате этих услуг, – отвечает Владимир Таран. – То есть жители могут воспользоваться своим правом не оплачивать те услуги, на которые отсутствуют основания для оплаты.
Хочется надеяться, что такая принципиальная гражданская позиция собственников жилья подвигнет управляющие организации добросовестно подходить к заключению договоров.
Из всего вышеизложенного стало ясно, что раз нет рассчитанной услуги и она не прописана договором, то и оплаты не будет. И все же как оценить действия РЭО, повсеместно устанавливающих новые тарифы на электроэнергию мест общего пользования?
– Статья 424 Гражданского кодекса гласит: "В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке", – поясняет начальник управления цен и тарифов. – Регулируемым уполномоченным государственным органом является Региональная энергетическая комиссия. Только она вправе изменять законным образом тарифы. Тариф на электроэнергию установлен РЭК с 1 января в размере 2,02 руб. для домов с газовыми плитами. Изменение тарифа со стороны РЭО считается незаконным.
Редакция ДС располагает и ответом самой РЭК жителям с Цветной бульвара, 38, кому РЭО-5 регулярно еще с прошлого года высылает квитанции с тарифом 2,16 руб. за электроэнергию МОП. В самодеятельности РЭО-5 РЭК усматривает нарушения действующего законодательства, и в случае подтверждения нарушений к виновным лицам применит меры административной ответственности.
Вниманию тех, у кого нет индивидуальных электросчетчиков.
Семья из 4 человек, проживающая в бывшем общежитии на ул. Чехова, 7, рассказала редакции, что их дом до сих пор не оборудован квартирными электросчетчиками. Опираясь на величину общей площади 17,6 кв. м и количество прописанных на ней, МРЭП-9 взимает плату по тарифу 2,02 руб. за кВт/ч, которая в ближайшем месяце составит 1269 руб. При этом МРЭП-9 объясняет, что берет по нормативу потребления (раз нет счетчика) с каждого проживающего.
Управление цен и тарифов сообщает, что социальная норма потребления электроэнергии для населения, проживающего в домах, оборудованных газовыми плитами, составляет 250 кВт/ч в месяц на одного бытового абонента и 350 кВт/ч в месяц на одного абонента, использующего электроплиты, а также проживающего в сельской местности. Источник: Постановление главы администрации Краснодарского края от 15.09.2005 г. №858. Нам также пояснили, что под понятием "бытовой абонент" подразумевается квартира.