Сочи живет в ожидании перемен, и не только связанных с Олимпиадой, но и заявленной реконструкции жилых кварталов. Программы или планы переселения жителей властью не озвучены. Кого, когда и как будут сносить и куда переселять, пока неясно, власть говорит об этом невнятно. Расселяют пока отдельными пятнами старый фонд частные инвесторы, у муниципалитета практики глобального расселения нет. Но уже сейчас, в любой момент, инвестор может появиться и на вашем пороге. К его появлению надо быть готовым. Кто попадает в группу риска, на что рассчитывать, как себя вести, кто поможет грамотно выстроить отношения с инвестором – консультирует Ирина Денисенко, генеральный директор агентства недвижимости "Жемчужина "Южного града". У агентства был опыт работы с инвесторами, в том числе при расселении двух домов по Ривьерскому переулку. Опыт оказался положительным, жители расселением остались довольны. Мы предложили Ирине Анатольевне ответить на волнующие многих сочинцев вопросы.
С кем имеем дело?
Инвестор-застройщик жилья, претендующий на участок земли под старой застройкой, чаще всего сам не занимается расселением, а прибегает к услугам посредников-специалистов либо МУП "Квартирно-правовая служба", либо агентства недвижимости.
В сфере обязанностей МУП "Квартирно-правовая служба" находится переселение из ветхого и аварийного муниципального жилого фонда, из неприватизированного жилья в такое же муниципальное жилье, при котором гражданин сохраняет статус нанимателя.
Агентства недвижимости муниципальным расселением не занимаются, но при этом могут оказывать посреднические услуги по подбору вариантов переселения, оказывать услуги в приватизации муниципальных квартир. Агентству недвижимости инвестор, как правило, делегирует право заниматься расселением собственников приватизированного жилья, заключая с агентством договор. И уже от имени инвестора агентство напрямую работает с жителями.
По практике инвестор начинает процедуру расселения, когда решен вопрос с выделением ему администрацией города земельного участка под новую застройку, есть инвестиционный проект и заключен инвестиционный контракт, в котором указываются сроки расселения жильцов. По истечении этого срока инвестор обязан отчитаться перед администрацией города по срокам расселения, и в случае нарушения сроков инвестконтракт может быть аннулирован. Жители о намерениях инвестора могут узнать в последний момент. Ставить в известность жителей раньше подписания контракта инвестору невыгодно, потому как жители расселяемых домов или соседних, чьи права могут быть ущемлены при уплотнении застройки, могут помешать его планам.
Кто находится
в зоне риска?
Одни жители воспринимают переселение как благо, рассчитывая на улучшение своих жилищных условий, другие готовы защищать свою собственность до последней капли крови. К сожалению, журналистам известны факты недобропорядочного отношения инвесторов по отношению к жителям Сочи, грубые нарушения при сносе жилых построек.
Первоочередниками под снос могут оказаться проживающие в ветхом и аварийном фонде престижных районов, в непосредственной близости от моря и городской инфраструктуры. Инвесторов интересуют земельные участки от 20 соток и больше под жилую застройку. И за обладание желанным участком они готовы раскошелиться и оплачивать переселение даже плотно заселенных домов.
Периодически глава города издает постановления о признании жилых домов ветхими с приложением длинных списков. Эти данные можно найти в информационной системе "Консультант плюс", там же можно ознакомиться с федеральной программой "Жилище" и ее краевой подпрограммой "Переселение граждан РФ, проживающих на территории Краснодарского края из ветхого и аварийного фонда", а также с решением городского Собрания, утверждающим городскую целевую программу "Переселение граждан РФ, проживающих на территории г. Сочи из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда" и другими муниципальными нормативными актами. Любой житель может выяснить статус своей квартиры, подав запрос в органы юстиции на ул. Кубанскую, 10 и получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Сочинского отдела Управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Эта услуга стоит 100 руб. Подобную же информацию о статусе жилья можно получить и ближе – в своем РЭУ.
Узнать об уже подписанных инвестиционных договорах, о вероятности расселения дома любому жителю можно по телефону управления городского развития при администрации города или в МУП "Квартирно-правовая служба". Особенно это актуально, когда некто под видом инвестора появляется впервые на пороге дома, грозит расселением или прибегает к тем или иным формам шантажа.
Если в дом пришел инвестор
Обычно приходит его представитель. В первую очередь следует истребовать у него документ: договор с инвестором о делегировании ему прав или копию инвестиционного контракта. Ни визитки, ни листовки не следует принимать в расчет.
Права граждан, кроме Конституции, сейчас защищает новый Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Земельный кодекс. Опираясь на них, надо последовательно и твердо отстаивать свои права при расселении. Главный принцип должен распространяться на всех при расселении – условия проживания не должны быть ухудшены.
На что рассчитывать нанимателю муниципального жилья?
При переселении из муниципального жилья в такое же муниципальное есть опасность получить квартиру в плохом состоянии и в отдаленном районе, так как предоставление муниципального жилья происходит из наличия свободного муниципального жилья по районам.
Чтобы это избежать, граждане должны заключить с инвестором предварительный договор, где нужно зафиксировать количество зарегистрированных на жилплощади граждан и указать возмещаемую жилую площадь, исходя из социальных норм на одного человека, либо указать стоимость жилья за 1 кв. метр, исходя из рыночных цен на рынке недвижимости. Если в квартире проживает несколько семей, то претендовать надо на отдельное жилье для каждой семьи при расселении.
Далее необходимо выбрать один из двух вариантов: либо заключить договор с МУП "Квартирно-правовая служба" на получение квартиры по социальным нормам из муниципального фонда (при этом жители остаются нанимателями жилья, а не собственниками), либо все-таки приватизировать жилье и расселяться уже с учетом потребностей семьи, социальных норм или получить взамен своих квадратных метров их рыночную стоимость, но все условия обязательно фиксируя уже в договоре с инвестором.
На что рассчитывать собственнику жилья?
Собственнику жилья, как считают специалисты, вообще сильно переживать не стоит. Если его дом аварийный или ветхий и подлежит сносу, инвестор обязан: предоставить в этом же районе равнозначное по площади жилое помещение, те квадратные метры, которые указаны в свидетельстве о госрегистрации права собственности или в договоре о приватизации, либо возместить рыночную стоимость имеющегося жилья.
Если на жилплощади проживает несколько семей, собственник вправе требовать отдельных площадей под расселение каждой семьи. Если в семье есть дети, пенсионеры, они особо защищены законом, и во время расселения ими занимаются в том числе и органы опеки и попечительства. На детей и пенсионеров обязательно предоставляется жилье. В случае переселения в иной, менее престижный район положена компенсация большей жилой площадью за наносимый ущерб.
Необходимо помнить, что в конечном итоге инвестор хочет получить от проекта максимальную прибыль и будет использовать любую возможность сэкономить на расселяемых жильцах. А жильцы, в свою очередь, должны грамотно и последовательно отстаивать свои права.
Можно ли переселенцам жениться-разводиться?
Все операции с недвижимостью в доме прекращаются с момента признания его аварийным или ветхим. Гипотетически признать таковым можно большинство домов жилого фонда города. Но на такую процедуру идет городская власть обычно тогда, когда на участок претендует инвестор. Дом признают ветхим только в случае выхода постановления главы города. Выписаться проживающим из такого дома можно, а прописаться в него уже нельзя. А вот препятствовать созданию семьи или бракоразводным процессам в нарушение Семейного кодекса никто не вправе.
Такой инвестор нам не нужен!
Защитить свой дом или его придомовую территорию от аппетитов инвестора можно только сообща, всем домом отстаивая свою позицию. Разобщенных жильцов побороть и перетянуть разными путями инвестору проще. Сплоченному коллективу собственников жилья проще договариваться и насчет условий переселения, если таковое неминуемо. Поэтому самый верный путь – оформить ТСЖ, получив статус юридического лица, имеющего несравненно большие преимущества и права перед другими способами управления в защите земельных и жилищных интересов жителей.
Многие агентства недвижимости при расселении дома выступают даже инициаторами и помощниками по созданию ТСЖ. И, как показывает опыт агентства недвижимости "Жемчужина "Южного града", жители оказываются в более выгодном положении при получении нового жилья, соблюдаются все их интересы. Задача инвестора – договариваться с жильцами, не ущемляя их гражданских и жилищных прав.
Кто поможет?
Инвестор обычно действует быстро и врасплох. Поставленных перед фактом неминуемого переселения людей охватывает растерянность, тревога за будущее, смятение. Многие не знают цены своей квартиры, законов. Поэтому специалисты агентства недвижимости настоятельно рекомендуют при появлении первой информации, первого слуха о возможном сносе, сразу обращаться за помощью и советом к консультантам-юристам, в том числе и в агентства недвижимости. При этом, как правило, консультация в агентстве недвижимости станет для жителей бесплатной – добропорядочное агентство возьмет на себя решение всех финансовых вопросов с инвестором. А в дальнейшем, возможно, возьмется и за расселение.
Артем Вездеходов.
