<strong>Валерий Сучков,
директор Сочинского
института гражданского
общества,
член Сочинского
общественного
градостроительного
совета.

Чудовищно, но факт: город-курорт федерального значения Сочи никогда не имел Правил застройки и землепользования. Накануне масштабной реконструкции и подготовки к зимней Олимпиаде правила цивилизованного градостроительства для Сочи приобретают особое значение.</strong>

Недвижимость на курорте не просто недвижимость: квадратные метры южного курортного места под солнцем – символ успеха, билет в благополучное завтра. "Крыша дома моего", родовое гнездо, которое мы обязаны передать своим детям в лучшем состоянии, чем получили. Единственной гарантией тому может быть управляемое градостроительное развитие...
Но последние 15 лет Сочи развивается без генерального плана и по-прежнему без правил застройки. Результат налицо. Пробки на дорогах, жилые высотки на месте детских площадок, частные гостиницы под видом лодочных эллингов на пляжах, полуразрушенная инфраструктура, нехватка мощности электроэнергии, очистных сооружений, изношенные инженерные сети... Собственники теряют свою недвижимость. Город деградирует. В город перестали приезжать – россияне предпочитают турецкие, болгарские, испанские пляжи.
И вот, наконец, на федеральном уровне принимается решение о программе развития, читай, программе восстановления Сочи. Правительство предусматривает невиданные ранее бюджетные средства. Наконец-то заговорили о генеральном плане...
Работа над генпланом началась с конца июля 2007 г. с формирования концепции – стратегии развития города на 15-20 лет. Над генпланом работают московский Гипрогор и петербургский НИИ урбанистики. По идее, они должны были предоставить как минимум два варианта концепции, из которых городское Собрание должно выбрать и утвердить один. В декабре предоставили единственный вариант концепции. С тех пор прошли три сессии горсобрания, и ни на одной он рассмотрен не был. На базе утвержденной концепции разработчики должны приступить к собственно генплану, в составе которого – карта-схема функционального зонирования города, на основе которой, в свою очередь, разрабатываются Правила землепользования и застройки. Это правовые, градостроительные и иные регламенты каждой зоны – жилищной, рекреационной, общественно-деловой и проч.
Генплан – прогнозный документ, видение будущего. Даже самый удачный, он превращается в пустую бумажку, если не наполнить его содержанием – принятием Правил застройки и землепользования.
Правила застройки можно сравнить с Правилами дорожного движения. Правила – это документ, устанавливающий порядок исполнения генплана, порядок осуществления градостроительной деятельности, условия оборота объектов недвижимости. В отличие от директивной силы генплана это документ нормативного характера и имеет силу закона. Как должны выглядеть и развиваться пляжная полоса – первая санитарная зона курорта, зона жилой застройки – малоэтажных, многоэтажных домов... Что можно и нельзя строить на каждой функционально определенной особо ценной, особо охраняемой курортной территории.
В небывало короткие сроки – до мая 2008 г. – проект генплана Сочи должен быть завершен и поступить на обсуждение общественности города. Еще полгода – на его обсуждение и утверждение. А тем временем, как мы видим, уже принята программа строительства олимпийских объектов и развития Сочи как горноклиматического курорта, уже начинают огораживать строительные площадки.
Правила преследуют цель установить, описать юридически процедуру создания недвижимости, права на использование и развитие земли и строений таким образом, чтобы все заинтересованные лица – администрация, предприниматели, граждане – могли в полном объеме оценить стоимость своей недвижимости, знать, какие виды действий они могут осуществлять с ней и по каким процедурам должны реализовываться эти действия. Отсутствие Правил и порядка застройки территорий крайне осложняют, юридически "ничтожат" имущественный оборот недвижимости, ведут к разрушению пропорций и взаимосвязей техно- и экосистем курорта.
Нет зонирования территорий, нет правовых, градостроительных, инвестиционных регламентов каждой из зон – полноценного правового режима использования недвижимости, земли. Не установлены границы и режимы охранных зон, горно-санитарной охранной зоны. Отсутствуют проекты охранных зон памятников природы, культуры. Сочи – территория экстремального инвестирования и строительства объектов недвижимости...
При участии агентства США по международному развитию в 1996-1998 годах разработаны подобные правила в Твери, Новгороде, Иркутске, Пушкине, Санкт-Петербурге, Выборге, Казани, Самаре… В городе Добрянка Пензенской области с 30 тыс. населения есть правила застройки, в Хабаровске, Саратове, Чебаркуле – городе-курорте Челябинской области в 50 тыс. населения. А в городе-курорте Сочи, которым не только его жители, вся страна так долго и привычно гордилась, правил "градостроительного поведения" нет.
Дошло до того, что жители обратились в суд с требованием понудить главу города к исполнению своих обязанностей – принятию Правил застройки. Решением Центрального районного суда г. Сочи 4 октября 2002 г. удовлетворен иск Ю. Молчанова и Е. Захарова. Суд обязал главу города принять Правила застройки. Но решение суда так и осталось на бумаге.
В июле 2005 года город Сочи подал заявку в МОК на участие в конкурсе на право проведения Олимпийских игр 2014 г. И отсутствие генплана, Правил застройки города, претендующего на проведение Олимпиады, стало совсем уже неприличным и нетерпимым.
Распоряжением 8 февраля 2006г. "О комплексном развитии города Сочи...." губернатор края обязывает главу города Сочи до 1 марта 2006 г. разработать Правила землепользования и застройки Сочи.
Своим распоряжением № 72-р от 6.03.2006 глава города устанавливает срок разработки Правил – до 1 декабря 2006 г. создать постоянно действующую комиссию по подготовке проекта Правил. Комиссию создали. Но Правила застройки так и не появились. Можно сколько угодно кого-то винить, но составить полноценный генплан и Правила застройки и начать по нему грамотно перестраивать город мы уже не успеем... Если ждать, когда появится генплан и Правила, строить будет уже некогда. Мы потеряем Олимпиаду! Совсем неслучайно и не от хорошей жизни – в силу жесткой необходимости принятый "Олимпийский закон" прямо предусматривает возможность принятия решений о размещении олимпийских объектов без генерального плана и Правил застройки.
Остается только надеяться на наше мудрое руководство и разработчиков генплана, которые как-то умудрятся совместить сырой генплан с необходимостью принятия решений о размещении того или иного объекта. А принятые решения учесть в генплане. И Олимпиаду "построят", и город реконструируют без особого вреда для живой природы, и правила "градостроительного поведения" примут. Не сумели (или не захотели?) вовремя позаботиться – быть может, сумеют совместить несовместимое.