Алина Кулаева.

Народ бунтует, а инвестор поднимает паруса

Предложение ООО "Белый парус" по строительству многофункционального рекреационно-гостиничного комплекса на месте санатория имени Мориса Тореза вызвало очередную бурю народного гнева. Инвестор предлагает построить на набережной несколько высотных зданий. Причем предполагаемая высотность колеблется от 10 до 50 этажей. Территория комплекса будет занимать более 2,5 гектара. Сегодня свыше 50% этой территории занимают зеленые зоны. Члены общественного градостроительного совета, узнав о том, что инвестпроект будет вынесен на публичные слушания, направили письмо в адрес комиссии по подготовке правил землепользования и застройки территории города Сочи как горноклиматического курорта. В нем было сказано о том, что вести застройку этой территории недопустимо. Эксперт градостроительного совета, кандидат архитектуры Ольга Козинская приводит конкретные обоснования:
– В результате застройки будет уничтожено свыше 100 ценных пород деревьев – магнолии, кипарисы, ликвидамбры, коречники, пересажено 109 пальм и 265 кустарников. На это уже есть заключение управления лесопаркового хозяйства администрации города. Более того, в одном из корпусов санатория во время Великой Отечественной войны находился госпиталь. Это здание, на котором сейчас вывешена мемориальная доска, а также бюст Мориса Тореза, в 1975 году было взято под государственную охрану. Эти объекты включены в закон Краснодарского края "О пообъектном составе недвижимых памятников истории и культуры местного значения, расположенных на территории Краснодарского края" от 17.18.2000г. №313-КЗ.
Приводя основания против инвестпроекта, Ольга Козинская ссылается еще на один очень важный документ – "Проект зон охраны памятников истории и культуры города Сочи". На заре скандальных девяностых годов городские власти, видимо, опасаясь наплыва незаконных строек, заказали институту "Гипрогор" Госстроя СССР разработать проект, в котором были бы определены границы исторического ядра города, с комплексной зоной охраны. Проект включил в себя около 950 га территории, среди них и территория санатория имени Мориса Тореза, а также киноконцертный зал "Фестивальный", судьба которого была предрешена на прошедшей недавно сессии ГСС. Проект был согласован с Управлением охраны, реставрации и использования памятников истории культуры при Министерстве культуры РСФСР, а также с Центральным советом ВООПИК. Режим зон охраны строго ограничивает новое строительство в отношении этажности.
"Так почему историческое ядро города застраивается небоскребами?" – пытались выяснить у чиновников члены общественного градостроительного совета. На что получили весьма туманный и расплывчатый официальный ответ. Заместитель главы города Павел Величко направил в адрес одного из его членов Людмилы Шестак письмо, в котором сообщил нечто сенсационное. Оказывается, вся градостроительная деятельность в Сочи осуществляется на основании генерального плана города, разработанного в 1967 году и скорректированного в 1996 году.
А как же тогда заместитель главы сможет объяснить застройку санитарных и зеленых зон? Современную хаотичную застройку города? Это все было предусмотрено тем, старым, генпланом? А как же тогда официальная версия о том, что генплана в городе вообще нет? Ведь весь бардак, сложившийся в градостроительной сфере города, чиновники всегда объясняли именно его отсутствием. Видно, перепутал что-то Павел Юрьевич.

Куда пропал проект?
Как стало известно, в настоящий момент ФГУП "Объединенная дирекция развития города Сочи" заключила договор с институтом "Гипрогор" на разработку нового генерального плана городского округа. Учтут ли разработчики "Проект зон охраны памятников истории и культуры"? На днях в Сочи побывал первый заместитель генерального директора по генпроектированию института "Гипрогор" Сергей Бычков. Как выяснилось, одна из целей поездки – знакомство с этим документом.
– Мы пытались найти этот проект во многих городских инстанциях, связанных с градостроительной деятельностью, – рассказал нам Сергей Иванович, – но его не оказалось ни в Муниципальном институте генплана, ни в городском управлении архитектуры и градостроительства. Найти "Проект зон охраны памятников" нам удалось только в департаменте культуры Краснодарского края. Сейчас я увожу его электронную копию в Москву для ознакомления. Естественно, при разработке генерального плана города этот проект будет учтен. Городские охранные зоны – один из разделов проекта генплана.
Получается, что пока специалисты института занимаются разработкой генерального плана, финансируемого за счет средств ФЦП, наши чиновники отдают городские охранные зоны под застройку.

Город класса De luxе
Пока чиновники теряют, а специалисты разыскивают документы, необходимые для выработки концепции градостроительного развития в Сочи, эксперты по недвижимости формируют городские зоны, пригодные для строительства элитного жилья. Ведь рынок диктует свои законы. Интернет пестрит всевозможными предложениями на вкус и цвет, начиная от коттеджей в пляжных зонах до многоквартирных домов, расположенных в пешеходно-прогулочной зоне знаменитого парка "Дендрарий". Так, на сайте агентства недвижимости "НЕГоциант" эксперты утверждают, что на сегодняшний день четких определений, что такое "элитный дом", в Сочи пока еще нет. Однако есть перечень необходимых требований. И самое главное из них – дислокация элитного дома. Микрорайоны Светлана и Приморье, по мнению специалистов, не совсем подходят для строительства жилья подобного уровня. Основной параметр, определяющий элитность, – вид из окна. Причем не просто вид, а панорамный вид на море. За это покупатели жилья в Сочи готовы платить и даже переплачивать. Стоимость 1 кв.м в такой квартире – $12000, и это, как отмечают специалисты, еще не предел. На сегодняшний день выявлено несколько категорий элитности жилья. Апартаменты с панорамным видом на море относятся к первой категории, ко второй – вид на море с панорамными помехами, то есть если в поле зрения попадает еще один высотный дом, и, наконец, к третьей категории – живописный вид на город и горы. К первой категории жилья элитного класса относят "Александрийский маяк", "Версаль", а также… площадку санатория имени Мориса Тореза. Специалисты сетуют на то, что из-за нехватки "лакомых кусочков" в полосе центральной набережной уже активно формируется третья линия новостроек, и не исключают, что вскоре появится и четвертая. А это, простите, уже не элитка, а пресловутый бизнес-класс. Вот и получается, что нормальным толстосумам в Сочи уже и приткнуться негде.

Карету мне, карету
Пока чиновники не могут сойтись во мнении, есть у них генплан или нет, сочинцы в буквальном смысле слова удирают из города. Еще одна тенденция, выявленная на городском рынке недвижимости, – миграция коренного населения. Большинство горожан ринулись из олимпийской и южной столицы в другие города необъятной Родины. Купить свое жилье или уйти на съемное многим не по силам. А на деньги, вырученные от продажи стандартной панельной двушки, можно приобрести просторный коттедж в средней полосе, да еще и деньги на новый автомобиль останутся. Как утверждают специалисты, при переезде в другие регионы уровень жизни может значительно повыситься. Уровень зарплат, конечно, тот же, а вот цены в других городах России гораздо ниже, чем в олимпийской столице. И в большинстве из них нет многочасовых пробок на дорогах, а энергоснабжение более качественное.
Миграция коренного населения, по мнению специалистов, еще не приобрела какого-либо весомого масштаба, но это только потому, что перелом в сознании людей еще только должен произойти. Действительно, трудно с ними не согласиться. Тяжело понять, что Сочи перестал быть городом для сочинцев.
У них отбирают не только исторические места, зеленые зоны, но и море. Набережная становится достоянием элиты. А местная власть, принимая очередное градостроительное решение, не учитывает мнение общественности. Судьба киноконцертного зала предрешена, следующий этап – санаторий имени Мориса Тореза. И все надо делать быстро, ведь разработчикам генерального плана были выделены сжатые сроки – до 30 апреля 2008 года генплан должен быть готов. Тогда уже особенно не разгуляешься.