Московские аналитики говорят о стагнации на нашем рынке недвижимости

Сочи строит больше, чем Москва
Как утверждают специалисты компании Real Estate Media, интерес к проектам в Сочи, возникший в связи с Олимпиадой, носит ажиотажный характер. "Задекларированное количество проектов по строительству недвижимости, которая будет востребована до и после Олимпиады, уже явно превышает спрос. При этом прогнозировать потенциальный спрос весьма сложно из-за отсутствия достоверной информации и ее анализа, – считают участники конференции, специалисты консалтинговой компании GVA Sawyer. – В лучшем случае приходится апеллировать данными годичной давности, но и они весьма разрозненные. Очень низка эффективность ретроспективных методов анализа". Согласно данным горадминистрации, в 2006 г. в Сочи сданы 170 тыс. кв.м жилья. В Москве за прошлый год сданы 5 млн кв.м. Таким образом, в пересчете на жителей, в Сочи строится жилья больше, чем в столице. Наши чиновники утверждают, что за 2007-2008 годы в Сочи построят еще 800 тыс. кв.м, и дальше темпы строительства не намерены снижаться. Переварит ли рынок такие темпы, если сейчас спрос на новостройки уже падает? Кто будет приобретателем квартир? Среди прочих рисков, связанных с оформлением земли, доставкой стройматериалов, нехваткой рабочих рук, троевластием – сильно выраженным одновременным влиянием федеральной, региональной и местной властей, риск непродаж признан самым большим. Не раз можно было из разных уст на конференции слышать о стагнации на рынке жилой недвижимости, которая сейчас продолжается.

Портрет покупателя
По анализу сочинского агентства недвижимости "Мегаполис", еще три-четыре года назад в городе было 10-15 новостроек, а их доля в общем рынке составляла 3%, сегодня их 130, а доля – 60%. К 2014 г. доля новостроек составит 80%, а потом начнет снижаться.
Сейчас квартиры покупают москвичи, петербуржцы, жители Севера и Сибири. Иностранцев среди покупателей нет. В основном в Сочи покупают уже третью-четвертую недвижимость ради удачного вложения капитала или для отдыха. В особом почете жилье в 50-60 кв.м, которого немного. Массовый спрос на квартиры большой площади спал. И вряд ли появится до тех пор, пока цена на жилье не упадет. Эксперты считают, что впервые за долгие годы рынок продавца переходит в рынок покупателя.
Однако 5 лет назад москвичей среди покупателей квартир в новостройках не было, их приобретали сочинцы как первое или второе жилье для себя. С тех пор цены взлетели, но качество жилья осталось прежним. Цена квартиры стала напрямую зависеть от стоимости земли. Но и цена земли, по мнению экспертов, завышена, поскольку нагнетается искусственное позиционирование Сочи как люкс-курорта. Станет ли он таковым и приведет ли к массовому спросу на квартиры у россиян и иностранцев, пока можно делать только предположения, но в стоимость земли и недвижимости уже заложены ожидания инвесторов. Ожидания сводятся к превращению города в мировой курорт и росту населения в два раза к 2014 году. Но решающим для достоверного анализа рынка недвижимости и его перспектив должен стать 2008 г., когда схлынет искусственный ажиотаж и заявившиеся инвесторы войдут на стройплощадки.

Доступного жилья нет и не будет
О привычной классификации объектов, принятой во всем мире, эксперты рынка недвижимости, докладывающие на конференции, предлагают в применении к Сочи забыть. Элитность недвижимости определяется месторасположением и считается таковой, если строится вдоль побережья, примерно от гостиницы "Рэдиссон САС Лазурная" до бутик-отеля "Родина" (бывший санаторий "Россия") плюс центр Адлера и небольшой участок побережья вдоль бухты Хосты. Объектов бизнес-класса в Сочи практически нет, экономкласса вообще нет. Потому что любая сочинская недвижимость равноценна стоимости элитного жилья в Москве. И в Сочи еще предстоит разработать свою терминологию. Но доступного жилья до 2014 года не появится, так считают эксперты.

Домик у моря
Мечта любого нормального москвича – купить в Сочи вовсе не квартиру, а индивидуальный домик-дачу с видом на море и участком. Пока она практически неосуществима. На такую недвижимость, как говорят, существует большой отложенный спрос из-за того, что свободных земель мало, она дорогая и не урбанизирована. Сочинские коттеджи – это 5-10-этажные таун-хаусы, которые выстроили владельцы бывших "курятников" на 6-10 сотках и распродали их поквартирно. Получился этакий сочинский таун-хаус, который эксперты уже обозвали эндемиком (редко встречающимся где-либо еще явлением). Это относительно доступное жилье обрекло владельцев на довольно проблемную жизнь, хоть и у моря, но стенка к стенке, окна в окна и без клочка зелени.
Привычных для центра России коттеджных поселков в Сочи всего четыре, и большинство объектов уже проданы по бешеной цене от скромных за $400 тыс. до чуть более комфортабельных за $2,6 млн. Но и они выстроены на участках в 6-10, редко в 13 соток. Но поскольку спрос на домик у моря колоссальный, коттеджные поселки строить надо. И единственно признанным для этого местом считается Лазаревский район. Но строить придется централизованно, под конкретные проекты, включающие всю инфраструктуру, в том числе места для отдыха и развлечений. Стоимость жилья опять окажется неподъемной для сочинцев, и приобретателями коттеджей станут москвичи и северяне. О подготовке к строительству трех коттеджных комплексов в Лазаревском районе на конференции заявила московская компания "А.Р.М. Девелопмент".

Что выгодно строить
Торговые объекты и бизнес-недвижимость: офисные и деловые центры. У нас практически отсутствуют современные торговые центры. Но вскоре город этот дефицит преодолеет, поскольку многие федеральные и международные операторы высказывают намерение прийти в Сочи. До сих пор от решительных действий их сдерживали высокие арендные ставки, страх перед сезонностью торговли, низкая покупательская способность местного населения и нехватка торговых площадей. Сейчас в основном в рамках многофункциональных комплексов заявлено около 220 тыс. кв.м торговых площадей, но гарантированный ввод к 2010 г. ожидается 150 тыс. кв.м. Потребности же в них определяются в 250 тыс. кв.м.
И уж совсем перспективно и беспроигрышно вкладываться в бизнес-недвижимость. В городе всего три современных бизнес-центра и катастрофическая нехватка офисных площадей. Ожидается рост организаций до 21 тысячи к 2010 г., особенно с участием иностранного капитала. Потребность в офисах класса А и В составит 250 тыс. кв.м, класса С – 180 тыс. кв.м. Пока же в рамках строительства многофунк-циональных комплексов заявлено только 100 тыс. кв.м.