Инесса Косинова.
Реализация закона о так называемой дачной амнистии в каждом регионе России происходит по-разному. В Сочи все вопросы, связанные с оформлением земельных участков, сегодня стоят наиболее остро. В редакцию ДС обращаются наши читатели с просьбой прокомментировать те или иные положения Федерального закона №93. За разъяснениями мы обратились к руководителю Сочинского отдела Управления ФРС по Краснодарскому краю Жанне БАЙРИКОВОЙ.
– Жанна Валерьевна, в российских СМИ прошла информация о том, что благодаря принятию закона о кадастре недвижимости, сделки с земельными участками можно проводить без работ по межеванию. По словам депутата Госдумы Павла Крашенинникова, "если есть неопределенность границ, но при этом нет споров, то право собственности признается и регистрируется". Как вы можете прокомментировать это заявление?
– Я не берусь комментировать слова депутата Госдумы. Могу лишь сообщить, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ №122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ). В ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" дается понятие земельного участка – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Такое же понятие земельного участка дано в ст. 6 Земельного кодекса РФ. Согласно такому определению, очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Таким образом, если у земельного участка нет границ, он не является объектом недвижимости, отвечающего требованиям ст. 130 ГК РФ, и, соответственно, право на него не подлежит регистрации. Такую же позицию занимает Высший арбитражный суд РФ, который в своих определениях указывает, что земельный участок с условным кадастровым номером как объект недвижимого имущества не определен (не индивидуализирован), поэтому не может быть объектом сделок.
– Как урегулируются разногласия, если реальная площадь участка значительно превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе? Существует мнение, что сегодня можно зарегистрировать такой участок.
Нормы предоставления земельных участков в Сочи регламентированы решением городского Собрания от 18.04.2002 №61 (раздел 3). Вопросы изменения проекта границ земельного участка решаются администрацией района в соответствии с решением городского Собрания от 25.07.2006 №206. При проведении правовой экспертизы документов по государственной регистрации прав на земельные участки государственный регистратор обязан проверить законность предоставления земли гражданам и юридическим лицам. При этом проверяются и нормы предоставления земли. Согласно п. 3 ст. 20 Федерального закона РФ от 02.01.2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если:
площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В настоящее время встречаются случаи, когда площадь земельного участка, которому присвоен кадастровый номер, в нарушение Федерального закона РФ №28 не соответствует установленным нормам. В таких случаях в государственной регистрации права на такой земельный участок отказывается.
– Есть утвержденный государством Административный регламент по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (Приказ №293 от 14 сентября 2006 года о том, как должна быть организована работа с заявителями). Исполняется ли у нас этот регламент и что делается для того, чтобы упростить процедуру принятия заявлений? Есть ли возможность выделения ставки консультанта для информирования граждан на начальном этапе?
– Регламентом предусмотрены сроки и порядок приема документов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требования к присутственным местам, к оформлению помещений и т.д. В сочинском секторе УФРС по Краснодарскому краю требования Административного регламента в основном соблюдаются. Главная проблема отдела – небольшое количество сотрудников. Упростить процедуру приема документов невозможно, можно только увеличить количество сотрудников. В настоящее время в Росрегистрации рассматривается вопрос об увеличении штатов в Управлении ФРС по Краснодарскому краю. При положительном решении данного вопроса будет увеличен объем принимаемых документов и будет специалист, консультирующий граждан по вопросам сдачи документов.
