Валерий Сучков,
председатель
ассоциации
ТСЖ "Свой дом".

История семьи Гладковых во многом типична для Сочи. С одной стороны – собственники, не понимающие, как управлять и распоряжаться самым ценным, что у них есть – землей и жилыми помещениями – вредят себе неосознанно. С другой стороны – чиновники, судьи, госрегистраторы не перестают удивлять своими решениями. Третьей, заинтересованной стороной, выступают предприимчивые люди, не пропускающие мимо себя то, что плохо оформлено, недостаточно охраняемо, не вовремя зарегистрировано.

ДОМОВЛАДЕНИЕ на перекрестке ул. Ленина и Ульянова, д. 35/35 в Адлере – обычный индивидуальный дом на две семьи, у которых дом и земля в равных долях. Дом и земельный участок – неразрывно связанное между собой имущество. Жилое строение следует судьбе земельного участка – один из принципов земельного законодательства. И, наоборот, при переходе права собственности на жилой дом к другому лицу оно – это лицо – приобретает право собственности и на земельный участок. В техпаспорте этого дома указано, что он расположен на земельном участке площадью 781 кв.м. При этом, как часто бывает в Сочи, все сведения о ранее отведенных земельных участках, потеряны. Участок не прошел государственный кадастровый учет в границах первичного землеотвода и "не привязан" к дому!
Первая
оплошность,
которую допустили жители дома
Не оформили право пользования тем помещением и той землей, которой пользуются.
Одну из квартир занимает семья Гладковых. Почему каждый из собственников занимает эту квартиру и эту часть земли (пользуется), а не квартиру и земельный участок соседа – этого не знает и не может объяснить никто, включая самих жильцов. Так когда-то сложилось, вот и все объяснение. Завтра сосед предъявит претензии на другую квартиру и земельный участок и будет прав: в силу закона каждому из участников общей собственности принадлежит все имущество, все помещения в доме, весь земельный участок в каждой его части. Порядок пользования собственники общего имущества определяют путем заключения договора между собой. А нет договора – нет и права пользоваться индивидуально. Только вместе!
Вторая
неприятность
последовала
от муниципальных чиновников
Постановлением главы администрации Адлерского района № 290/6 от 20.02.1996 г. часть общего земельного участка (350 кв.м) отчуждена в собственность Гладкова А.И.: получено свидетельство о праве собственности и проведен кадастровый учет участка.
Но глава района не наделен правом командовать имуществом частных лиц. Он вправе распоряжаться только муниципальным имуществом. И только сами жильцы могут совершать сделки со своим имуществом: отказаться от общего владения одним домом, разделить, расщепить его на имущественные доли. Только сами жильцы могут заказать проведение землеустроительных работ, описать границы образованных в результате раздела одного общего участка двух самостоятельных участков, поставить их на кадастровый учет. И получить право на пользование и распоряжение теперь уже своим индивидуальным имуществом – землей и жилыми помещениями.
В результате неправомерных действий главы района, принявшего постановление отнять часть земли у частных владельцев в пользу одного из них А.Гладкова, а также Комитета по земельным ресурсам, выдавшего свидетельство о праве собственности на вновь образованный участок в пользу Гладкова, не меняя при том правоотношения прежних собственников, получилось, что Гладков стал индивидуальным собственником части земельного участка соседей. При этом, не меняя прежних документов на жилой дом, он остался собственником того же участка на праве общей собственности вместе с соседями!
Нетрудно догадаться, что рано или поздно все собственники этого дома в той или другой степени неминуемо станут жертвами сотворенного общими усилиями хаоса.
Третий виток
незаконных
операций
Некая гражданка Савченко Н.Е. на земельном участке А. Гладкова, с его устного согласия, без получения разрешения на строительство построила магазин в 100.3 кв.м.
20.01.2005 стороны подписали предварительный договор, по которому А.Гладков согласился продать Савченко 200 кв.м из 350 кв.м "своего", а на самом деле общего с другими собственниками дома, земельного участка.
Для вступления в права на самовольное строение, расположенное на чужом земельном участке, Савченко обратилась в суд.
Действующее на тот момент законодательство гласило: "Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой…. Самовольная постройка подлежит сносу… (однако) может быть признана судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу…". Кстати, сегодня эта норма закона изменена: самовольная постройка может быть признана правомерной только в пользу законного правообладателя земельного участка.
Но земельного участка 200 кв.м в качестве объекта недвижимости не существует в природе! Как можно предоставить в установленном законом порядке то, чего нет? Как можно совершить сделку, подписывать договор в отношении несуществующего имущества? Чтобы совершать сделку с участком, его, как минимум, необходимо выделить из массива других земель (в нашем случае – из участка 350 кв.м жилого дома), определить, описать его границы, произвести государственный кадастровый учет. Одним словом, создать, как имущество.
Судью не интересовало и то, можно ли разделить земельный участок 350 кв.м, выделив из него 200 квадратов и оставить под жилым домом только 150 кв.м. Нормативный размер земельного участка устанавливается при проектировании строительства любого объекта недвижимости. А минимальный размер участка для индивидуального жилого дома по Краснодарскому краю на момент действующих правоотношений составлял 300 кв.м.
Администрация района в суде выступила на стороне "самовольщицы". Заключение эксперта о соответствии нежилого строения, несмотря на то, что магазин расположен в 30 см от наружной стены жилого дома при норме не менее 6 метров – тоже положительное.
Других собственников земельного участка и жилого дома (помимо А.Гладкова) к участию в суде по поводу их собственного имущества не привлекали. Тем не менее, в судебном решении судья записывает: "Строение не нарушает прав и охраняемых законных интересов других лиц".
И постановляет признать в пользу Савченко право собственности на самовольно построенный во дворе жилого дома магазин.
Госрегистратор регистрирует право собственности на "нежилое здание – торговые павильоны, литер Д" по адресу расположения жилого дома, без земли, не обращая внимание на то, что землей под магазином владеют другие лица.
Четвертая
операция, но далеко не последняя…
А. Гладков передумал отдавать свою землю. Не подписал с Савченко договор купли-продажи участка. Не передал по акту часть своей земли, как требует операция по сделке с любым недвижимым имуществом. Да и не мог этого сделать – необходимо было предварительно выполнить все операции по расчленению участка, что также представлялось неисполнимым, учитывая правовую неопределенность существующих отношений.
20.12.2007 г. он умер. Все проблемы наведения порядка с правами на землю и жилой дом достались его наследникам – детям: В. Гладкову и Н. Новиковой. Досталось, в том числе, и обязательство заключить договор купли-продажи земельного участка с Н. Савченко.
Н. Савченко, для завершения своей операции по завладению участком Гладковых, вновь обратилась в суд. Что она просила у суда? Нет, не исполнить условия предварительного договора и понудить наследников имущества А.Гладкова к заключению договора купли-продажи земельного участка. Она просила признать сделку, которую они намеревались заключить с А.Гладковым о передаче 200 кв.м земельного участка, но так и не заключили, заключенной, т.е. действительной.
И судья исполнил просьбу Савченко. При отсутствии подписанного договора купли-продажи и акта передачи участка покупателю, суд 3.09.2008 г. признал несовершенную сделку совершенной, а участок наследников – собственностью Савченко. Краснодарский суд оставил решение Адлерского райсуда в силе.
Резюме
Вот так и живем, всё увеличивая хаос в учете, содержании, обращении объектов недвижимости. Потерпевшие – все. И наследники А. Гладкова, лишившиеся законного наследства отца. И жители дома, так и не осознавшие себя собственниками "уплывшего" к Н. Савченко земельного участка. И г-жа Савченко, сомнительными решениями суда завладевшая имуществом умершего Гладкова и других жильцов дома, не будет спать спокойно. И потенциальные приобретатели недвижимости в нашем городе, при таком качестве прав и порядка в любое время рискующие потерять свою землю, свой дом, свою квартиру, дачу. И власти, при таких масштабах хаоса.