Остается только проявить политическую волю
Татьяна Фомина.
Опубликованный в №1 за 2009 г. материал "Как найти управу на управляющие компании?" вызвал поток откликов как от жителей, так и от управляющих компаний. Мы поставили ряд важных вопросов, которые, на наш взгляд, требуют скорейшего разрешения, и призвали к совместным усилиям жителей, обслуживающие организации и городскую власть искать способы упорядочения положения в сфере обслуживания жилого фонда. На основе обращений в редакцию мы начали свое журналистское расследование причин и следствий создавшегося неблагополучного положения и поиски выхода из него. Приглашаем далее к разговору всех заинтересованных лиц.
Что мешает
качественно
обслуживать
жилье?
Итак, коротко о причинах.
1. Многолетнее отсутствие интереса у бывшего руководства города к вопросам качественного обслуживания жилого фонда привело к отсутствию взвешенной и последовательной политики, в том числе, и финансовой, в области создания надежного рынка управляющих компаний, соблюдения необходимых законных процедур. Устаревшие взгляды на управляющие организации, как на бывшие муниципальные РЭО, желание не сотрудничать с ними, а понукать и пытаться навязывать свою управленческую политику.
2. Тяжелое наследие управленца-монополиста ОАО "Сочиграндстрой", которому в течение нескольких лет дозволено было собирать средства с горожан и бесконтрольно ими распоряжаться. Это породило порой нецелевое расходование средств и привело к еще большему обветшанию жилого фонда. Но, как говорится, что ни делается, то к лучшему – город получил урок: монополизм не оправдан, и, надеемся, повторения столь вредной практики впредь не допустят ни власть, ни жители.
3. Нежелание и неготовность жителей быть истинными собственниками и хозяевами не только своей квартиры, но и нести ответственность за общее имущество дома, позволяет многим обслуживающим организациям не выполнять обязательства, безотчетно тратить средства жителей, не предоставляя качественные услуги.
4. Низкая информированность населения об основах жилищного законодательства, правилах содержания общего имущества многоквартирного дома, правилах предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями, о преимуществах и недостатках той или иной формы управления, роли управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг.
5. Отсутствие здоровой конкуренции среди управляющих компаний и обслуживающих организаций. Выбор собственниками той или иной организации должен быть обусловлен более высоким качеством оказываемых услуг в пределах заданных ей финансовых ресурсов. Сегодня же конкуренция в основном сводится к демпингу или простому стремлению передела рынка популистскими мерами.
Кто и что должен делать?
Как выяснилось в ходе нашего расследования, мириться с отсутствием последовательной и продуманной политики создания в городе стабильно и качественно работающего спектра УК не согласны, в первую очередь, сами управляющие компании.
В мае 2008 г. руководители стабильно работающих и зарекомендовавших себя управляющих компаний выступили с предложением к городской администрации разрешить целый ряд принципиальных вопросов, касающихся обслуживания и содержания жилого фонда. При заместителе главы А.Агафонове была создана рабочая группа. К концу прошлого года она разработала пакет, на наш взгляд, очень полезных и выгодных для города и жителей документов и прошла все стадии их согласования. Все, кроме последней – главной – постановления главы города. Руководители управляющих компаний рассчитывали, что, получив одобрение от первого лица города, с января 2009 г. будут работать и взаимодействовать с жителями и администрацией по новым принципам. Но очередная смена власти опять отодвинула принятие документов на неопределенный срок.
Своевременные предложения
К упорядочению положения на рынке обслуживания жилья рабочая группа подошла системно.
Во-первых, разработано положение об управлении жилыми многоквартирными домами, в котором прописаны механизмы реализации права выбора жителями способа управления домом, перехода права обслуживания из одной компании в другую.
Во-вторых, разработчики предложили принять за основу и рекомендовать использовать жителям и УК, желающим честно и стабильно работать в городе, типовые договор на управление многоквартирным домом и договор на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. До сих пор многие компании, увы, пытаются навязать жителям весьма сомнительные и невнятные договоры. Типовые договоры должны помочь собственникам четко понимать права и обязанности сторон, защитить их от произвола и некачественного обслуживания недобросовестных компаний.
В-третьих, группа согласовала с участниками рынка, с администрацией, депутатами профильного комитета и выразила единое мнение, что муниципальный тариф на обслуживание занижен, экономически необоснован. Его необходимо повысить до 10-13 руб., в зависимости от категории дома. Все сошлись на том, что при обслуживании жилфонда по существующему тарифу, который называют не иначе как политическим или популистским, – высокого качества не достигнешь. В отличие от ежегодных повышений тарифов на коммунальные услуги, муниципальный тариф г. Сочи на текущий ремонт и обслуживание жилья не менялся с 2004 года и является одним из самых низких по стране. Почему? Ответ на поверхности: город втянут в бесконечный выборный процесс, он и становится главной преградой: непопулярные меры могут подорвать и так еще неокрепшее доверие к власти. Однако за четыре года минимальная заработная плата в стране выросла с 720 руб. (на 1 января 2005 г.) до 4330 руб. (на 1 января 2009 г.), стоимость материалов увеличилась как минимум втрое. И если в 2005 г. в структуре всех коммунальных платежей тариф на обслуживание дома составлял 35-40%, то сейчас – только 9%. И сейчас УК могут предоставить минимум услуг, ограничившись только латанием дыр, а не системным ремонтом элементов зданий, благоустройством территорий. При этом забывается, что жилье – это для многих единственное и самое дорогое, что есть в их жизни. Популистские меры не могут помочь нашим жителям, а фактически разрушают многоквартирные дома и лишают людей комфортных условий проживания. К чести жителей надо сказать, что многие хорошо это понимают и задаются вопросами – если муниципалитет не поднимает тариф, то почему не делают это управляющие компании?
Действительно, по Жилищному кодексу управляющая компания может это делать без участия власти, но только по согласованию с общим собранием собственников жилья. Но в каждом доме есть часть муниципального имущества в виде тех же неприватизированных квартир или нежилых помещений, для которых сохранит действие более низкий, муниципальный тариф. А действие двух тарифов в одном доме запрещено законом. И при повышении тарифа в доме при согласии собственников приватизированного жилья, муниципалитет, тоже как собственник, будет обязан подчиниться мнению большинства и погасить УК межтарифную разницу, доплатив за своих жильцов из бюджета. Готов ли город к этому? Вряд ли. Скорее, он согласится на повышение муниципального тарифа – единого для каждой категории жилья.
Позиция рабочей группы – органами местного самоуправления должен быть предложен жителям города экономически обоснованный тариф на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома с четким перечнем работ и услуг, которые входят в этот тариф. Стоимость услуг должна ежегодно индексироваться. Жители смогут выбирать тех, кто лучше работает. И тогда компании будут стараться работать лучше, повысится качество предоставляемых услуг. Это разумно и справедливо. Не к этому ли мы все стремимся?
И, наконец, в-четвертых, рабочая группа предложила утвердить положение о добровольной аккредитации УК, работающих на сочинском рынке. Не секрет, что в городе появляются фирмы, которые, пользуясь непосвященностью отдельных жителей, пытаются собирать деньги, не заключая договоров на обслуживание, не оказывая услуг, чем наносят ущерб законно работающим УК и жителям. В качестве временной меры, до полной гармонизации и упорядочения рынка обслуживания жилья, необходимо пресекать деятельность незаконно действующих фирм и, наоборот, рекомендовать жителям выбирать из открытого перечня зарекомендовавших себя УК.
Эти первоочередные вопросы рабочая группа выносит на рассмотрение сессии городского Собрания. Но не собирается тем ограничиваться. Следует решать вопрос о формировании полной базы жителей – сейчас она весьма несовершенна. Актуален вопрос выработки механизма оплаты за коммунальные услуги, возврата к единой квитанции, а также надо выстраивать взаимодействие между управляющими компаниями, заказчиками и подрядчиками при проведении капитального ремонта по всем действующим программам. Здесь имеются значительные проблемы. Одним словом, кризис управления жилым фондом признан системным, а потому выходить из него следует тоже системно и по всем направлениям.
