Артем Вездеходов.
Председатель домового комитета дома №14 по ул. 50 лет СССР Владимир КРАСЮК обратился в редакцию ДС. Он считает, что наша газета вызывает наибольшее доверие, но недостаточно уделяет внимание теме ЖКХ, волнующей большинство наших читателей, и задает ряд вопросов, ответы на которые будут интересны всем, кто вручил судьбу своего дома управляющим организациям.
Как избежать рисков?
"Насколько прозрачна при форме управления домом через УК процедура выбора подрядчика и могут ли жильцы как-то повлиять на нее? – спрашивает нас пытливый домком. – Будут ли у жильцов какие-либо рычаги воздействия на заказчика и подрядчика для защиты своих интересов? Будут ли жильцы принимать участие в составлении акта техсостояния дома? Каким образом можно проконтролировать составление сметы и расход средств? Есть еще один способ проведения капремонта дома, наиболее оптимальный – привлечение инвестора. Только инвестор, не зашоренный рамками урезанной сметы, сможет реализовать замыслы жильцов, и только инвестор, для которого время – деньги, не будет тянуть это время при ремонте дома. Большим достоинством этого способа является также и то, что жильцы будут избавлены от прямого контакта с чиновниками. Но многие, услышав это "страшное" слово, делают круглые глаза и отказываются даже говорить на эту тему, выдвигая при этом порой смешные аргументы. Это и то, что при постройке шестого этажа может не выдержать фундамент дома, что во время строительства дом будет без воды, электричества, газа и многое другое. Переубедить людей невозможно, поскольку подобный вариант для многих неизвестен, а неизвестность пугает. И все это от недостатка информации. В статье ДС "Капремонт по-сочински" автор, красочно описав все прелести при заключении договора с инвестором, упомянул, что возможности при этом открываются большие, но и риски возрастают. Каким образом использовать эти возможности и как избежать рисков?".
На вопросы автора письма отвечает председатель ассоциации ТСЖ "Свой дом", эксперт Общественной палаты г. Сочи Валерий Сучков.
Никто, кроме собственника
Что лучше: управлять либо отказаться от управления содержанием своего имущества – нехай чужие люди, предприниматели позаботятся о моем, о кровном? Что ж, все продолжаем блуждать в трех соснах. Хотя одни уже давно определились и деньги на капремонт получили. И дома свои отремонтировали. Другие все продолжают спорить и упорствовать в своем выборе. Приходится вновь и вновь доказывать: никто, кроме собственника, не может и не обязан нести бремя управления своим имуществом. Никакой "дядя управляющий" не станет управлять в интересах собственника, заботиться о качестве содержания, снижении его стоимости. Собственника нельзя подменить управляющей компанией. Только собственник должен принимать основные решения: сколько платить на содержание своего имущества, кому платить и на каких условиях.
Необходимо разделять два понятия: управление содержанием и само содержание (техническое обслуживание) многоквартирного дома. Управлять содержанием означает самостоятельно выбирать эксплуатирующую организацию, определить условия договора на техсодержание, реально контролировать качество работ и оплачивать выполненные (а не обещанные) работы. Желательно, чтобы обязанность управления собственники дома выполняли сами, ни на кого не перекладывая. А само техническое обслуживание – обязанность специалистов, специализированных организаций. Управляющие компании могут и должны предложить спектр услуг, в том числе, возможно, облегчая собственникам принятие управленческих решений, но не подменять собственников в принятии управленческих решений. Последнее слово всегда должно быть за собственниками.
У нас же управляющие организации выступают, по сути, в двух лицах. Под договором управления Жилищный кодекс подразумевает весь спектр услуг: и управление, и содержание, и коммунальное обеспечение (вода, тепло, газ, электроэнергия).
Как показывает практика, частные управленцы, уговорив легковерных собственников квартир отказаться от самостоятельного управления и заключив с ними договор управления, от лица собственников сами себе заказывают услуги по техническому содержанию, сами себе оплачивают их из средств плательщиков, сами перед собой и отчитываются. Какой может быть контроль за действиями такой управляющей компании? Только формальный.
Есть только один способ (остальное – от лукавого) – объединиться в жилтоварищество (ТСЖ). Заключить договор на содержание дома на нужных для себя условиях и платить только за реально выполненные работы и услуги.
Кому доступен капремонт?
Закон "О фонде поддержки ЖКХ" сегодня подразумевает выделение средств на капремонт либо ТСЖ либо управляющим компаниям. При этом только собственникам, объединившимся в ТСЖ, деньги на капремонт направляют непосредственно им в руки (ТСЖ). Те же, кто отказался от самостоятельного управления и передоверил управление своим имуществом управляющей организации, будут свидетелями того, как выделенные на капремонт средства пронесут мимо их носа и передадут в руки профессиональным управленцам. Им же остается только надеяться и ждать, сколько из этих средств действительно будет потрачено на ремонт. Сколько разворуют, разбазарят, кому-то "откатят". Любители непосредственного управления вообще лишают себя бюджетных денег на капремонт. Эта форма управления не предусматривает даже прав юрлица и счета в банке. Некуда деньги перечислить и некому. Какое там участие в выборе подрядчика! Техобследование, дефектная ведомость, смета. Даже ТСЖ, которым закон "О фонде поддержки ЖКХ" прямо поручает и подрядчика самостоятельно выбирать, и техобследование заказывать, и смету составлять, не могут реально избавиться от липких объятий чиновников. Администрация Сочи никак не может смириться с ролью транзитного исполнителя передачи денег в ТСЖ.
А уж частные управляющие компании, заполучив дом под управление, тем более отсекут собственника от участия в организации ремонта их имущества. Ну, не придумали еще, как ни пытаются, таких форм контроля, которые бы стерегли и понуждали управляющие компании действовать не в собственных интересах, а в интересах собственников имущества.
Капремонт за счет инвестора
Никто за красивые глаза не будет оплачивать ремонт чужого имущества. Такой капремонт возможен, только если собственники единодушно договорились пожертвовать частью своего земельного участка, чердачного, подвального помещения в обмен на вложенные частным инвестором средства. Либо, например, решили построить на своей придомовой территории жилую высотку.
Отсутствие таких проектов в нашем городе объясняется исключительно неспособностью собственников общего (колхозного) имущества многоквартирного дома договориться между собой. Обязательно найдутся те, кто живет по принципу "ни себе, ни людям" и не позволят самым деятельным, самым продвинутым сделать лучше и себе, и другим.
Для желающих двигаться по этому пути схема следующая. Первый этап. Общее собрание собственников 2/3 голосов (голосуют площадью квартиры) принимает решение утвердить проект реконструкции дома, которым предусматриваются пристройки к первым этажам, надстройки вместо чердачных помещений, переоборудование подвальных (технических) помещений, перевод дома на автономное теплоснабжение (вариантов множество).
Второй этап – выработка соглашения между всеми 100% собственниками об условиях исполнения такого проекта и распределения вновь создаваемого недвижимого имущества (дополнительных помещений) в доме. При этом только при 100% согласии всех собственников возможно получение разрешения на строительство. Не достигли согласия – один собственник против – все остановилось.
Такой инвестиционный проект осуществим при наличии ТСЖ: есть распорядитель имущества от лица собственников и все условия для заключения договоров – юрлицо, счет в банке. Собственники на общем собрании голосуют за такой проект и поручают своему ТСЖ его выполнять: выступать заказчиком строительства (капремонта).
И последний вопрос нашего читателя – как минимизировать риски при взаимодействии с частными инвесторами? Прежде всего тщательнее готовить все договорные отношения. Прописывать в договорах с подрядчиками-инвесторами все возможные варианты ответственности. Наконец, страховать эти риски. И приглашать специалистов, в том числе юристов, для сопровождения таких проектов.
