Татьяна Фомина,
tvfomina@rambler.ru
Что будет с новостройками Сочи в период кризиса? Чего опасаться
участникам строительства сегодня и завтра, как минимизировать риски?
Этими вопросами мы задались как минимум по двум причинам. Все большее число обманутых нерадивыми застройщиками граждан стали обращаться в газету за поисками правды. С другой стороны – все упорнее разносятся вести, что на строительных площадках остановилась работа. И на этом фоне отдельные местные аналитики предвещают в дальнейшем резкое обострение взаимоотношений между сочинскими дольщиками и застройщиками, усматривая в качестве основной причины конфликта не мировой экономический кризис как таковой, а системные нарушения строительного законодательства со стороны застройщиков на протяжении последних лет. Кризис же эти нарушения усугубит и, возможно, леденящим потоком остудит и отрезвит горячечный пыл зарвавшихся застройщиков.
Стагнация
Ее на рынке недвижимости Сочи предвещали задолго до кризиса. И основная причина – завышенные, "перегретые" цены. Рост цен подстегивали не только олимпийские ожидания, но и не обузданная законом и властями вакханалия вседозволенности и произвола на городских стройплощадках.
Спрос на земельные участки начал падать еще зимой, цены на "вторичку" стали снижаться в апреле, ажиотажный рост прекратился в июле.
Маркетолог-аналитик инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Наталья Дмитриева в "Финансовых известиях" комментирует, что "на данный момент немало строительных площадок находится в замороженном состоянии. Инвесторы пока не определились, что лучше строить: жилье или торговые центры. По некоторым предварительным прогнозам, темпы падения стоимости сочинской недвижимости в ближайшее время составят 10-15%, что вернет цены на естественный уровень, обоснованный реальной ситуацией на рынке".
Другой эксперт – директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова считает, что "в Сочи практически не осталось инвесторов и очень низка доля тех, кто рассматривает покупку курортного жилья. Основные покупатели сегодня – это местные жители, улучшающие свои квартирные условия, и те, кто рассматривает возможность переезда в Сочи на постоянное проживание". Этот же эксперт предсказывает смещение спроса в сторону недорогого жилья.
Но вот вопрос, где его взять? В Сочи очень мало строят домов экономкласса, а возводят преимущественно дорогое жилье бизнес-, премиум-класса и элитку. При этом редкий проект действительно соответствует заявленному классу. В большинстве случаев действительность приукрашивается, скрывается за красивыми фразами и названиями. Себестоимость строительства одного квадратного метра многоквартирного дома, называемого в Сочи "элитным", не превышала на пике цен 50 тыс. руб. за кв. м. Квартиры же продавались в среднем от 100 тыс. руб. и выше. Планируемая девелоперами рентабельность большинства проектов – от 100% и выше. По оценкам экспертов, это необоснованно высокая рентабельность. Элитные дома, действительно, существуют, в том числе и в Сочи, они, действительно, пользуются спросом среди элиты и, действительно, стоят дорого. Но нельзя любой строящийся дом называть элитным и заламывать цену – есть общемировые критерии. Рано или поздно этому наступает конец.
Реальные покупатели и инвесторы умеют считать деньги и обоснованно ждут снижения цен. Скорее всего, они появятся в Сочи только через год-полтора, когда цены прилично просядут. Есть обоснованное мнение, что 1 кв. м экономкласса должен стоить примерно столько, сколько зарабатывает в месяц один работающий член среднестатистической семьи. Уровень цен в $2,5-3 тыс. за метр в экономклассе или $4-6 тыс. за метр в бизнес-классе не соответствуют уровню реальных доходов. А поскольку сегодня рост зарплат в целом по стране прекратился, спрос встал.
Кто вошел в воду без трусов?
Кому из застройщиков можно доверять? Всех застройщиков и девелоперов можно разделить на две группы. Первые, "нормальные", занимались и занимаются делом – строят. У этих компаний, как правило, есть уже существенная доля готовых или почти готовых объектов. Их можно распродать, в крайнем случае – с некоторым дисконтом, получить деньги и спокойно пережить кризис. А вот вторая группа строила не столько недвижимость, сколько "пирамиду". Получили площадку, обнесли забором, собрали деньги и купили еще пару площадок. Заложили их в банке – купили еще пять. В итоге: активов вроде бы и много, но продавать, кроме земли и недостроя, нечего. Вот эти компании, скорее всего, попадут, по мнению экспертов, в "кассовый разрыв". Чем больше у фирмы признаков второго рода, тем больнее по ней ударит кризис.
В кризис имеют шансы выжить более подготовленные в профессиональном плане и осмотрительные предприниматели, а также компании, решения в которых принимаются не на основе интуиции и веры в собственную исключительность, а в результате разумного бизнес-планирования и командного метода работы. Кризис заставит в дальнейшем быть осмотрительнее в развитии бизнеса и внедрять консервативные критерии оценки бизнес-проектов. Те компании, которые не распыляли свои ресурсы, имеют реальные активы, в нынешних условиях получают возможность сделать хороший задел на будущее. У кого есть деньги или объекты, готовые или почти готовые к продаже, могут скупить у неудачливых конкурентов, причем довольно дешево, земли под застройку. И потом много лет их с выгодой для себя осваивать. Как сказал минувшим летом Уоррен Баффет, "этот кризис покажет, кто вошел в воду без трусов".
Чем чреват кризис для дольщика
По мнению экспертов, во время кризиса могут пострадать дольщики, чьи договоры с застройщиками были заключены недолжным образом, с нарушением законодательства. По данным Ассоциации строителей 80% финансирования новостроек в России осуществляется за счет дольщиков, 12% – за счет банковских кредитов, и лишь 8% – собственные средства застройщиков. Сочинские застройщики за прошедшие годы привыкли строить исключительно за счет дольщиков. Пока рынок рос, застройщикам и дольщикам было относительно легко – все покупалось, цены только росли. И никого из дольщиков особенно не волновали вопросы формы и содержания договоров, по которым они отдавали деньги застройщикам. Но это время прошло. Новые дольщики не появляются. Вместе с ними исчезли и деньги для продолжения строительства. В условиях кризиса банки денег не дают. В такой ситуации для дольщика прогнозируем недострой, долгострой, увеличение стоимости квартиры в одностороннем порядке или потеря вложений в недвижимость в случае признания через суд договоров, заключенных с застройщиками, ничтожными, а сделок – притворными.
Правовое поле для желающих как приобрести жилье, так и заработать на продаже жилья достаточно ясно определено Федеральным законом №214 о долевом строительстве. Суть его такова: если хочешь привлечь деньги дольщиков, то получи все необходимые разрешения и согласования на землю, проект, на строительство, опубликуй проектную декларацию, и каждый договор с дольщиком зарегистрируй в ФРС. Лишь несколько застройщиков, работающих на сочинском рынке, соблюдают 214-й закон. По мнению местных экспертов, это ЮгФарм (ЖК "Пионер"), "Снегири" (Sunny Hills), "Наш дом – Сочи" (Elite Towers в Адлере), "Сакс" ("Парк Горького"), ЖК на ул.Первомайской, 3-я очередь, ЖК "Олимпик-плаза" на ул.Воровского. Большинство же застройщиков упорно закон не замечают, преследуя одну цель – извлечение максимальной прибыли и нежелание нести какую бы то ни было ответственность как перед государством в виде уплаты налогов и соблюдения норм и правил, так и перед дольщиками за качество строительства, его сроки, стоимость и проч.
Начиная с весны 2009 г. сочинские эксперты ожидают резкого обострения в отношениях между застройщиками и дольщиками на рынке новостроек Сочи. Пострадают прежде всего иногородние дольщики, которых пока на нашем рынке большинство. Ряд новостроек, заявленных к вводу в конце 2008 г., будут недостроены, и сроки по ним будут перенесены, а какие-то объекты и вовсе встанут. Дольщики вспомнят о своих ущемленных правах, начнут обращаться в суды. Напряжение на отдельных объектах перерастет в тотальное недоверие ко всем, в том числе и законопослушным застройщикам и их новостройкам.
Что остается дольщикам? Если действующий договор заключен в соответствии с ФЗ №214, зарегистрирован в ФРС – ждать окончания строительства и надеяться на лучшее. Если нет, то прибегнуть к одному из двух вариантов:
1. Согласно п.3. ст.3 ФЗ-214 потребовать немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
2. Если же очень хочется иметь именно эту квартиру именно в этом доме, нужно обратиться со своим договором к эксперту: юристу, консультанту, риелтору – и получить заключение на предмет перспективы (в том числе и судебной) исполнения обязательств застройщиком.
