Иван Милосердов.

Когда о худшем слушать не хотите,
Оно на вас обрушится неслышно...
В.Шекспир

Неожиданное назначение Дмитрия Козака "главным по Олимпиаде" свидетельствует о том, что подготовка Сочи к 2014 году сопряжена с проблемами, а это естественно для столь масштабного проекта. Сейчас довольно сложно судить об истинном состоянии дел. Понятно, что власти пытаются в спешном порядке решать первоочередные вопросы, что само по себе может быть свидетельством кризисных явлений. Например, нельзя не заметить недовольство людей неопределенностью в выкупе их имущества или ротацию кадров. Самый свежий пример: отставка мэра Сочи Владимира Афанасенкова. В официальную причину, а именно в резкое ухудшение его здоровья, мало кто верит. Точно так же, как и в якобы плановый уход классного специалиста Семена Вайнштока с поста президента корпорации "Олимпстрой". Напомним, что ему на смену пришел теперь уже "позапрошлый" мэр Сочи Виктор Колодяжный. В первый день работы на новом посту он похвалил профессионализм команды, которая была собрана предшественником. Но вскоре произошла замена нескольких ключевых вице-президентов корпорации. Не будем гадать, чем продиктованы эти перестановки, а лучше обратимся к лежащим на поверхности признакам неблагополучия в реализации проекта "Сочи-2014".

Антикризисный управленец
Дмитрий Козак имеет репутацию, пожалуй, самого эффективного государственного менеджера. Ему всегда доверяли самые сложные участки работы: будь то решение межнациональных конфликтов в республиках Северного Кавказа или важнейшие реформы. Он обладает редким для российских политиков качеством – умением слушать людей и воспринимать другую точку зрения. В новой должности ему предстоит координировать структуры, занятые в подготовке к Олимпиаде. Очевидно, что здесь есть определенные сложности. Кроме того, Козак известен тем, что никогда не допускал никаких возможностей злоупотреблений при расходовании бюджетных денег, а миллиардные государственные дотации на подготовку к Олимпиаде – лакомый кусок для нечистых на руку чиновников. В свой первый инспекционный визит в Сочи, говоря о самой насущной сейчас проблеме изъятия земель у частных лиц, он заявил, что стоит задача, с одной стороны, не допустить спекуляций, а с другой – не ущемить права людей. Найти этот баланс непросто – процедура выкупа земель у жителей Имеретинской низменности затянулась уже на несколько месяцев.

Конфликт интересов
Под переселение попадает около 150 семей, но это не значит, что остальных жителей территорий, прилегающих к будущей олимпийской стройке (а таковых насчитывается более 3 000 человек) ничего не волнует. Последние полгода их беспокоит безрадостная перспектива строительства рядом с их домами постоянного грузового порта. В официальных документах он называется "порт в устье реки Псоу", но на самом деле его собираются возводить не на границе с Абхазией, а на 2,5 км западней, почти в самом центре Имеретинской низменности. До 2013 года этот порт должен обеспечивать подвоз строительных материалов для нужд олимпийского строительства, а затем продолжить свое существование в качестве так называемого Второго грузового района порта Сочи. Для обеспечения перевалки грузов большие площади земли отводятся под склады и портовую инфраструктуру. И для простых людей, и для местных предпринимателей превращение курортного района в Новороссийск и фактическое уничтожение самых широких и экологически чистых пляжей в Сочи чревато кардинальной сменой уклада жизни. В этом случае им придется забыть о курортном бизнесе и искать какие-то другие способы зарабатывать себе на жизнь.
Естественно, что это вызвало волну протестов против строительства этого порта. Последний митинг, наделавший немало шума, был посвящен как раз этой проблеме. Как оказалось, губительность грузового порта для развития туризма в олимпийском районе осознают власти Краснодарского края, которые выступили за то, чтобы после завершения строительства стадионов порт был перепрофилирован в стоянку для яхт. Об этом официальные лица говорят уже пару месяцев. Дмитрий Козак тоже сделал аналогичное заявление. По его словам, местному населению теперь не о чем беспокоиться. После переоборудования порта в рекреационный объект стоимость имущества людей не только не потеряет в цене, но и повысится. Прилегающие к порту земли будут использоваться в соответствии с генеральным планом, а именно для строительства либо жилья, либо гостиниц. При этом вице-премьер подчеркнул один важный момент: до конца этого года должны быть внесены необходимые поправки в программу олимпийского строительства.

Сомнительные предпосылки
То, что мнение о недопустимости существования постоянного грузового порта в курортной зоне, рядом с будущим Олимпийским парком, было поддержано на столь высоком уровне, безусловно, хороший знак. Но возникает вопрос: как вообще могло родиться подобное решение? Более того, оно было включено в программу, утвержденную председателем правительства. Рискнем предположить, что тут сыграло свою роль лобби Министерства транспорта. По предварительным оценкам объем инертных материалов, необходимых для обеспечения строительства спортивных объектов и инфраструктуры, составляет огромную цифру – 100 миллионов тонн. Стоит заметить, что в самом начале разработки планов строительства эта цифра была в два раза меньше – около пятидесяти миллионов тонн. За счет чего произошло столь резкое увеличение потребности в стройматериалах, совершенно непонятно. Ведь когда начали говорить об объемах поставок грузов, проектирование большинства объектов еще даже не начиналось. То есть цифры подсчитывались, что называется, "на глаз"? А затем именно эти необоснованные оценки легли в основу схемы транспортного обеспечения олимпийской стройки. Это как раз и есть яркий пример нескоординированных решений, которые могут иметь плачевные последствия в будущем.
Около 70% грузов транспортники собираются доставлять по железной дороге, а остальные 30% – морским путем. Отсюда возникло предложение по строительству двух портопунктов. Пиковая мощность каждого – 5 миллионов тонн. Первый порт будет расположен на западной окраине Имеретинской низменности, в устье реки Мзымты. Завоз стройматериалов – целиком и полностью забота частного инвестора, компании "Базовый элемент". Важно, что этот проект в полной мере согласуется с другими интересами инвестора, а именно возведение на берегу моря большого гостиничного комплекса и жилья. Понятно, что в этом случае есть твердые гарантии – перевалка грузов будет явлением временным. Порт на Мзымте изначально проектируется как марина.
Вторым грузовым портом в Имеретинке занимается ФГУП "Росморпорт", предприятие, которое не имеет никакого отношения к туризму. Интересный факт: когда только возникала идея строительства новых портов, все они подлежали перепрофилированию в марины. Однако вместе с переносом порта Псоу поближе к жилым районам, Росморпорту удалось добиться права на постоянный грузовой порт. И сразу же предприятие объявило конкурс на отбор инвесторов, которые могли бы заняться развитием береговой инфраструктуры. И тут приключилась довольно странная история. Инвестор нашелся быстро – им стала крупная турецкая компания, которая занимается строительством и эксплуатацией портов, а также дорожным строительством. Турки обязались вложить 2 миллиарда рублей в обустройство припортовой инфраструктуры на 13 гектарах земли и, по сути, получили на нее право. Но, как выяснилось, только кадастровая стоимость этой земли составляет 8,7 миллиарда рублей. То есть разницу, составляющую 6,7 миллиарда рублей, можно считать прямыми убытками федерального бюджета. А сейчас турецкие инвесторы в связи с заявленными намерениями отыграть все назад и вовсе оказались в неловком положении. Договор они заключали при условии того, что грузовой порт будет действовать постоянно. Сейчас соглашение необходимо пересматривать. Но непонятно, на каких условиях. Да и вообще, принимая во внимание заявление Дмитрия Козака о том, что после 2013 года на припортовой территории должны строиться дома и гостиницы, возникает вопрос: должна ли узкопрофильная компания, которая возводит порты и дороги, этим заниматься? Это уже не говоря о том, что 2 миллиарда рублей (80 миллионов долларов) за 13 гектаров прибрежной земли – цена, мягко говоря, неадекватная.

А нужен ли порт?
А если вспомнить, что решение по поводу портов принималось на основании непросчитанных цифр по объемам необходимых грузов, то вообще возникает большое сомнение в его целесообразности. Кстати говоря, самая затратная часть порта – гидротехнические сооружения – ложится на плечи федерального бюджета. К тому же такое строительство – дело небыстрое. В полную силу порт сможет заработать не раньше 2011 года, а уже в 2012 году на стадионах в Имеретинской низменности должны пройти тестовые соревнования. Так есть ли какой-то смысл в том, чтобы сейчас тратить миллиарды рублей на строительство полноценного грузового порта, который поработает всего один год, а затем опять тратить деньги на его перепрофилирование? Причем, скорей всего, в результате получится далеко не самая лучшая марина, а вложения будут окупаться очень долго. А ведь, даже если после детальной проверки потребности в инертных материалах цифра в 100 миллионов тонн не претерпит существенных изменений в сторону понижения, существуют альтернативные пути доставки грузов. Речь идет об Абхазии, которая богата месторождениями песка и щебня. До известных событий экономическое сотрудничество с непризнанной республикой было ограничено, но сейчас, после того как Россия официально признала Абхазию, это уже не должно быть большой проблемой. Очевидно, что купить инертные материалы в Абхазии и привезти их по железной дороге гораздо дешевле, чем строить огромный порт. И в этом случае не надо будет застраивать пирсами более полукилометра отличных пляжей, а землю можно будет использовать более выгодно. Скажем, построить гостиницы. А для немногочисленных любителей яхтинга останется вполне достаточно места в устье реки Мзымты или на нескольких насыпных островах, которые планируют создать в Хостинском районе Сочи.

Это страшное слово "генплан"
Нельзя забывать, что этот, как мы видим, весьма спорный во всех отношениях, проект оказал существенное влияние на весь генеральный план развития Имеретинской низменности. Если внимательно посмотреть на предложенный к утверждению вариант этого документа, то окажется, что грузовой порт является основным объектом, который определяет инфраструктуру всех близлежащих территорий. Этот порт поглощает 28 гектаров ценнейших курортных земель с огромным потенциалом для развития. То есть, если следовать нынешнему варианту генплана, Имеретинка будет фактически потеряна как курорт и превратится в промышленную зону не только на время строительства олимпийских объектов, но и после окончания Олимпиады.
Неудивительно, что обнародование генерального плана, предусматривающего столь трагическое развитие событий, отпугнуло инвесторов, которые собирались вкладывать деньги в строительство олимпийских гостиниц. Один из самых больших комплексов, на 8 000 номеров класса три звезды, находится прямо по соседству с грузовым портом, и неудивительно, что ни одна компания не захотела претендовать на участие в этом проекте. Конкурс с треском провалился, а дата проведения следующего отбора инвесторов до сих пор неизвестна. Положение довольно странное. Олимпиада дает шанс превратить Имеретинку в самый лучший морской курорт страны. Прекрасные пляжи тут уже есть. Осталось только построить гостиницы и инфраструктуру. Причем, по оценкам некоторых специалистов, потенциал для развития рекреации тут даже больше, чем заложенный в генеральном плане. Олимпийские игры всегда привлекают инвесторов в туристическую сферу. Событие такого уровня дает бизнесу мощный импульс. Большой приток людей увеличивает эффективность инвестиций и делает отличную рекламу курорту. Гости Олимпиады, оценив уникальность природы и уровень развития инфраструктуры, обязательно приехали бы в Сочи еще и рекомендовали бы это место друзьям. Все так и было бы, если бы разработанный второпях генплан территории был ориентирован на создание в первую очередь именно как курорта, а не только промышленной зоны и складов для нужд олимпийского строительства.

Экономия? Экономия!
Еще одна проблема, которая обнажилась на примере самого большого олимпийского гостиничного комплекса на 8 000 номеров, заключается в своеобразном видении Олимпстроем будущей гостиничной инфраструктуры. Очевидно, исходя из одного из главных для корпорации факторов – скорости строительства, предлагается заключить все эти 8 000 номеров в несколько больших высотных зданий. Тогда как с точки зрения гостиничного бизнеса, трехзвездочные гостиницы в этом случае не смогут работать эффективно. Корпуса должны быть во много раз меньше. И если Олимпстрой будет настаивать именно на высотках-муравейниках, то ни один здравомыслящий инвестор не решится вкладывать деньги в этот проект. А деньги тут нужны, надо заметить, немалые. Приблизительно 1,5 – 2 миллиарда долларов. Раз не будет инвесторов, то будут необходимы дополнительные государственные затраты, которые в правительстве хотят избежать. Самым разумным решением тут было бы скопировать схему, что уже апробирована в устье реки Мзымты. То есть найти одного крупного инвестора и на временный грузовой порт, если он действительно так уж необходим, и на строительство гостиниц на 8 000 номеров. И при этом дать ему свободу действий в разработке бизнес-модели всего этого комплекса. Такой ход мог бы сэкономить внушительную сумму – государству не придется тратиться ни на строительство портовых гидротехнических сооружений, ни на гостиницы. А это, по самым скромным подсчетам, не менее 2 миллиардов долларов, то есть почти 20% всего олимпийского бюджета. Причем эти деньги будут работать с максимальной эффективностью, потому что бизнесмены стремятся к получению прибыли, в отличие от чиновников, которые просто тратят бюджетные средства, а иногда даже могут быть заинтересованы в том, чтобы потратить их как можно больше.

Инженерное разрушение
Хорошим примером бездумных бюджетных затрат может послужить предлагаемое ГК "Олимпстрой" решение вопроса инженерной защиты Имеретинской низменности. Не секрет, что в этом месте сложная геология. Во-первых, вся низменность состоит из болот. Во-вторых, море с каждым годом съедает пляжи. Пока не придумали ничего лучше, кроме того, чтобы засыпать больше половины Имеретинки 3-4-метровым слоем песка, а наступление моря остановить путем возведения на пляжах 50-метровых волнорезов. С точки зрения современного инженерного опыта, это какой-то каменный век. Ни в одном из курортов мирового уровня нельзя встретить бун, уродующих облик пляжей. Значит, есть какие-то другие способы остановить размыв пляжей, и почему бы, спрашивается, не привлечь специалистов, которые могли бы решить эту проблему без уничтожения курортного потенциала? Но время поджимает, и вполне вероятно, что "защищать" Имеретинку будут именно такими варварскими методами. Но подрядчики Олимпстроя не стали дожидаться окончательного принятия решения и уже начали строительство частей инфраструктуры для олимпийских объектов. А как же быть с тем, что в будущем эти территории могут быть погребены под слоем песка? Допустим, сейчас проложат какой-нибудь коллектор, а через какое-то время с учетом значительных повышений отметок высоты все придется делать по новой, теряя драгоценное время? Не говоря уже о том, что к тому моменту бюджетные деньги будут уже безвозвратно "освоены".
Выход есть
Такой же, довольно бездарный, подход просматривается и при подготовке генерального плана, важнейшего документа, который определяет развитие всего Сочи. В качестве заказчика выступила корпорация "Олимпстрой", а готовили генплан в фантастически короткие сроки – около года. В результате получился сырой документ, из которого невозможно понять, во что должен превратиться город к 2014 году. Детальная планировка территории была сделана только для Имеретинской низменности, но одного взгляда на эту карту понятно, что главным мотивом в этом плане является обеспечение строительства олимпийских объектов, а то, что в результате этого рядом с ним будет существовать промышленная зона, кажется, никого не волнует. Проект генплана вынесли на общественное обсуждение, где документ подвергся заслуженной критике – сочинские архитекторы говорили о том, что генплан полностью игнорирует элементарные правила современного градостроительства, ведет к нарушению экологических норм, уничтожает уникальную природу Имеретинки и, кроме того, грубо вмешивается в жизнь людей. Все это способно сделать из олимпийской территории не самый лучший курорт страны, а самое неблагоприятное место для инвестиций в Сочи. И естественно, что обнародование подобного генерального плана вызвало очередной виток социальной напряженности.
О том, что генеральный план необходимо принимать как можно быстрее, городские власти начали говорить еще до победы Сочи в олимпийской гонке, но дело сдвинулось с мертвой точки только тогда, когда этот документ стал жизненно необходим. Спешка, влияние различных ведомств привели к тому, что реализация генерального плана в его нынешнем виде может привести к катастрофе. И естественно, что эта проблема стала объектом внимания Дмитрия Козака. Во время его визита в Сочи корректировку генерального плана обсуждали на специально созванном совещании, и это дает основания думать, что документ ждет кардинальное улучшение. Сейчас уже готовится новая редакция генплана Сочи, и можно надеяться, что все вышеперечисленные проблемы будут устранены. По крайней мере те эскизы генплана, которые удалось увидеть, создают впечатление, что архитекторы на самом деле видели Имеретинку и хорошо представляют себе ее экологическое состояние и заложенный в ней курортный и туристический потенциал, а также владеют основными правилами градостроительного планирования. Важно, что новый генеральный план Сочи готовится под контролем городских и краевых властей. И вполне вероятно, что при разработке документа будет учтено мнение местных жителей, предпринимателей и инвесторов. И желательно, чтобы к этой работе были привлечены международные эксперты в курортной сфере и морской инженерной защите, которые бы консультировали проектировщиков до окончательного утверждения финальной версии генплана Сочи. И в этом случае можно будет надеяться, что слово "генплан" станет ассоциироваться не с грядущей катастрофой, а с надеждой на то, что все россияне будут гордиться своей олимпийской столицей.