или О том, как безнаказанность порождает цепь беззаконий Почему богатые тоже плачут? Финансовая корпорация "ГРАС": методы строительства, продажи и эксплуатации элитной недвижимости
Иван Милосердов.
С момента закладки первого камня в фундамент "Александрийского маяка" – плачевно знаменитой высотки на центральном сочинском пляже – кто только, извините, не плевал в ее сторону! Время постепенно приподнимает перед нами завесу бесконечной цепи нарушений в строительстве и эксплуатации 24-этажного здания на морском побережье. Мы решили разобраться в истории строительства этого элитного жилья, а также эксплуатации Управляющей компанией "ГРАС".
Символ произвола
Оговоримся сразу – еще далеко не все документы удалось обнаружить: многое намеренно скрывается от посторонних глаз. Но кое-что все-таки становится очевидным.
Еще 12 лет назад некое ООО "Светлячок" получило в аренду землю под строительство молодежного культурно-досугового центра. Но с центром дело, по-видимому, не заладилось, косогор у санатория им. Мориса Тореза пустовал долгие годы, пока в 2004г. не появился первый "Договор на строительство курортной гостиницы апартаментного типа в районе пляжа "Маяк", но этот объект тоже почему-то решили не строить. А в 2006 г. "Светлячку" замглавы Игорь Якимчик подписал "Договор инвестирования", а затем выдано и разрешение на строительство за подписью самого главы Виктора Колодяжного в этом месте уже многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными помещениями на 112 квартир. Так постепенно, используя, видимо, бюрократические многоходовки, пробирался арендатор земли "Светлячок", он же заказчик, он же инвестор, он же и застройщик – единый в четырех лицах, через тернии к звездам, пока не добился строительства самого доходного коммерческого жилья, с которым и по сей день невозможно конкурировать ни по удаленности от моря, ни по заоблачным ценам. Дорого ли обошлись "Светлячку" подписи первых лиц или не очень, доподлинно неизвестно. Но с бывшим сочинским градоначальником, давшим разрешение на строительство, жильцы не раз поднимались вместе лифтом до 13 этажа. Первым покупателям стандартных квартир площадью 182 кв. метра назначалась цена $ 3700 за кв. метр. Такая квартира в 2005 г. в "Маяке" обходилась $ 700 000. Сейчас за квадрат УК "ГРАС" просит 302 тыс. руб. или $ 12 000.
По договору же инвестирования ООО "Светлячок" вкладывал в развитие города, которое ограничивалось переносом городских сетей, противооползневыми работами и строительством кустовой котельной – мероприятиями, крайне необходимыми для возведения самого будущего жилкомплекса, оцененными в 126,6 млн руб., что равно $ 4,5 млн. Городской бюджет от незаконной застройки получал 2,355 млн руб., что равно $84 000, или 1/8 от суммы проданной в 2005 г. квартиры. Кстати, квартирами начали торговать еще до получения разрешения на строительство. И торговал ими, как выясняется, не ООО "Светлячок", а московские девелоперы – Финансовая корпорация "ГРАС" и ООО "Столичная недвижимость".
Название могущественного "Светлячка" почему-то никогда и нигде публично не светилось. Так на стенде стройплощадки "Александрийского маяка" застройщиком значилась фирма "ГРАС". Покупатели квартир, по крайней мере большая их часть, имела дело с девелоперами. И на отстроенном здании сейчас красуется лаконичная позолоченная табличка "Александрийский маяк". ГРАС". Когда и на каком этапе "Светлячок" и "ГРАС" договорились о передаче части полномочий, пока неведомо. Остается только предполагать, что "Светлячок" – фирма, которая за какие-то особые заслуги была у главы города Колодяжного и главного архитектора Олега Гусева на хорошем счету, раз ей давали и продолжают давать в аренду земли под застройку в первой санитарной зоне. И "Светлячок", как некий маленький фонарик с указующим лучиком в ночи, пробивал дорогу сквозь законодательные препоны и кабинеты градоначальников столичным акулам девелопмента к лакомым участкам и объектам сочинского побережья. Так 23 мая 2007 г. по тому же адресу, где построен "Маяк", Морской пер., д. 1/1, у "Светлячка" появилось еще четыре договора на аренду земельных участков. Что это за участки, еще надо тщательно разбираться, и лучше это делать правоохранительным органам, но, по мнению обитателей построенной "элитки", именно "ГРАС" уже возводит на этих участках, здесь же, на пляже, вплотную к морю и зданию "Маяка" гостиницу, крытый бассейн и здание делового центра.
Продюсеры элитки
Согласно популярной народной энциклопедии – Википедии – слово "девелопмент" используется в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с ещё не готовой недвижимостью, и такого риелтора называют "девелопером". Девелоперов на рынке недвижимости еще сравнивают с продюсерами в шоу-бизнесе, которые берут сырой материал, раскручивают, а потом продают уже как звезду. Вот что пишет о себе "ГРАС" на своем сайте: "Корпорация "ГРАС" является ведущей девелоперской компанией города Сочи и одной из динамично развивающихся региональных компаний на рынке строительства недвижимости и инвестиционных программ. В настоящий момент корпорация успешно продвигает и реализует в Сочи ряд проектов, а именно: эксклюзивный жилой комплекс "Александрийский Маяк", элитный жилой комплекс "Новая Александрия" (тот, что накрыл канатку Дендрария), деловой центр класса "А" (на месте "Спутника") и уникального жилого комплекса "ГРАС-Сити" на территории бывшего санатория "Заря". Компания специализируется на приобретении объектов недвижимости, инвестировании градостроительных проектов, их строительстве и реализации в конкретный сектор экономики или последующей перепродаже. К основным видам деятельности компании относятся: управление объектами недвижимости, разработка бизнес-планов реализации инвестиционных проектов, реализация объектов недвижимости, среднесрочные вложения финансовых ресурсов в приобретении недвижимости" и проч.
В общем, размах впечатляющ, а первой масштабной и удачной сделкой, которая должна приносить дальнейшую прибыль от эксплуатации здания, на территории Сочи для "ГРАСа" стал как раз "Александрийский маяк". Наряду со "Столичной недвижимостью" он, как юридическое лицо, стал владельцем квартир, "среднесрочно вложив деньги в строительство" высотки, а затем посреднически их продал "при спекулятивных операциях" физическим лицам, которые съехались со всех центров и окраин бывшего Союза. И, считая себя большим специалистом в области управления недвижимостью, "ГРАС" создал для обслуживания "Маяка" ООО "Управляющая компания "ГРАС", которую возглавил Дамир Айзатулин. В конце прошлого года, когда дом был принят в эксплуатацию, УК "ГРАС" собрала общее собрание собственников жилья, которое выбрало способ управления многоквартирным домом через управляющую компанию, избрала себя в качестве той самой УК. Примечательно, что как таковых физических лиц – собственников жилья – на собрании присутствовало меньшинство – всего 20 человек. А представителями 29 квартир выступили юридические лица, в основном "ГРАС" и "Столичная недвижимость". На тот момент у большинства квартир либо еще не было хозяев, либо они не вступили в права владельцев.
Последних оказалось больше. Многие из них отдали сполна немалые деньги еще два-три, а то и четыре года назад, когда еще не было и фундамента. Далеко не все владельцы квартир живут рядом и могли бы постоянно контролировать ход строительства. На фоне разговоров сочинцев о незаконности здания они, конечно, переживали за вложенные средства и не знали, что будет с их недвижимостью, поскольку имели на руках только предварительные договоры о купле-продаже с девелоперами, а часть собственников участвовала в строительстве собственными средствами как дольщики.
Первая неприятность, с которой столкнулись владельцы квартир "Александрийского маяка" – задержка с оформлением права собственности на квартиры. Дом был сдан в апреле 2007 г., но еще год-полтора им не оформляли права собственности, откровенно вымогая деньги. Владельцы квартир, доведенные порой до отчаяния, готовы были перечислять на счет ООО "УК "ГРАС" обозначенные ими суммы в 150 тыс. и 84 тыс. руб. за оформление права собственности на квартиру и по 28 тыс. руб. за оформление машино-места, не вникая в полномочия этой фирмы, без каких-либо договоров на предоставление услуг. А когда, наконец, получили свидетельства на право владения квартиры, то были крайне удивлены обозначенными в них площадями квартир: вместо оплаченных 182 кв. м по договорам купли-продажи, в них значилось только 150 кв. м. Выяснилось, что девелоперы, выдающие себя за больших столичных специалистов, незаконно включили площади балконов и лоджий в состав общей площади квартир, которые оплатили покупатели. А паркинг, который, казалось бы, должен быть частью общего имущества дома как приложение к квартирам, был распродан по отдельным машино-местам, причем каждое машино-место было оформлено как самостоятельный объект недвижимости.
И еще об одном очень существенном нарушении хотелось бы предупредить всех, кто захочет приобретать жилье у ФК "ГРАС" или ООО "Столичная недвижимость". Нарушены существенные условия договоров с владельцами квартир. Им продавали квартиры на солнечной стороне и с видом на море. Но когда дом уже был принят в эксплуатацию, а собственники сделали ремонт и заселились, в шести метрах от их окон "на солнечной стороне и с видом на море" стали внезапно расти этажи офисного здания! Сейчас растет уже седьмой. Сколько их будет, информации не дают. Но вместо солнца и моря перед ними теперь только стекло и бетон. И эти квартиры выставляют на продажу по $12000 за кв. м? И не на том же самом земельном участке, что был выделен для строительства "Александрийского маяка", то есть на его придомовой территории, возводятся новые объекты делового центра, бассейна, гостиницы?
Деньги – вперед
Управлять "Александрийским маяком", наверное, непросто. Большинство владельцев квартир навещают свою летнюю резиденцию нечасто. Собрать вместе единовременно и выработать общее решение по принципиальным вопросам управления домом тоже проблематично. На это, может, и был расчет у УК "ГРАС". Жильцы – люди занятые, да и разбросаны чуть ли не по всему свету – вникать не будут, кто в доме хозяин, бумажками и законами шуршать не станут: дом стоит, свет-вода есть, ну и ладно. Такие деньги вбухали в приморскую "инвестиционную" недвижимость, что любые теперь средства заплатят, чтоб ее сохранить. А за обслуживание и коммуналку "богатеньких Буратинков" можно заставить по договору управления платить оптом да за полгода вперед. Может, именно так и рассуждало руководство ООО "УК "ГРАС", решившись примерить на себя роль управляющей компании и дальше стричь купоны с владельцев собственности на побережье. Кстати, декабрьское собрание 2007 г. жильцов дома оказалось нелегитимным – кворума, как показывает анализ протокола, собрать не удалось и УК "ГРАС" управляет домом незаконно. Протокол собрания содержит массу нарушений и указывает на весьма приблизительное знакомство будущих управленцев с действующим законодательством. Так, например, в протоколе указано, что на собрании присутствует 43,75% собственников и тут же утверждается, что кворум имеется (как известно, кворум – это 50%). Используя отсутствие большинства истинных владельцев квартир и некие права застройщика и собственника части жилых помещений, УК "ГРАС" захватила дом под свое управление, навязала собственникам дома свои услуги на условиях, которые им не известны. Так, кроме обязательных услуг (содержание и коммуналка), значительная часть – это дополнительные платные услуги: охрана, консьержки, ресепшн, лифтеры и проч.
Чашу терпения владельцев квартир переполнили предъявленные счета на содержание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества, а также не известно на чем основанные счета за коммунальные услуги. О том, что ими управляет УК "ГРАС", жильцы узнали только 8 августа 2008 г., когда их собрала сама УК. Собственники квартир съехались отовсюду. Здесь им выдали договоры на управление с какими-то малозначительными приложениями. И кроме одной итоговой суммы – 35 тысяч руб. в месяц платы за обслуживание и содержание дома с каждой квартиры из расчета 232,8 руб. за один кв. метр жилья – в приложении ничего не увидели. Из каких видов услуг и работ складывается эта сумма – тайна за семью печатями до сих пор. Ни состава общего имущества дома, ни перечня услуг, ни расценок по видам услуг они не обнаружили и не знают, за что УК "ГРАС" обязывает их ежемесячно отваливать такие бешеные деньги.
Позже владельцам стали приходить счета за коммунальные услуги из расчета норматива потребления, тогда как в квартирах стоят счетчики. И платежи почему-то начислялись с 1 октября 2007 г., когда состоялась презентация дома, а не с момента вступления в права собственности.
Тогда в августе присутствующие на собрании жильцы приняли решение не связываться с УК "ГРАС" и создать ТСЖ. В октябре прошло общее собрание собственников жилья. 60 голосами против одного было принято легитимное решение о выборе ТСЖ как способа управления домом, избрано правление. При этом собственники квартир не исключают возможности дальнейшего обслуживания "Александрийского маяка" силами ООО "УК "ГРАС", если оно предложит на фоне других обслуживающих организаций приемлемые и досконально согласованные с ними условия. Как показывает создание ТСЖ и желание навести порядок в содержании своего дома, собственники квартир все больше убеждаются в том, что своим домом они должны управлять сами.
Есть такое ощущение, что проблемы у собственников этого дома только начинаются. Они могут быть неприятно удивлены, получив документы на реальный доступ к управлению имуществом дома.
Ну что ж, как говорится, их пример – другим наука. Надеемся, что из этой истории не только потенциальные жильцы "ГРАС-Сити" или "Новой Александрии" сделают правильные выводы, но и сама компания "ГРАС", позиционирующая себя профессионалом в области управления недвижимостью, крепко задумается о своей репутации на нашем курорте.
